瑞銀上調中國房市展望 中古屋銷售增溫、外資回流釋穩定訊號

商傳媒｜記者責任編輯／綜合外電報導

近年中國房地產市場深陷景氣低迷，近期似乎開始出現回穩訊號。《CNBC》報導指出，瑞銀（UBS）最新報告提及，中國房市在經歷近四至五年下行週期後，部分一線城市出現「相對正向變化」，尤其在二手屋交易、地價溢價率及租金回升等指標，似乎正釋出穩定跡象。

瑞銀亞太地產及大中華房地產研究主管林鎮鴻表示，「我們已經觀察到一些正面訊號，雖然分布不廣，但應比先前積極許多」，林鎮鴻進一步說明，目前尚難稱房市全面回穩，但從區域性數據來看，與過往已明顯不同。

根據Wind資訊資料，截至3月中旬，中國五大城市的二手屋（即「存量住宅」）每週交易量較去年同期大幅成長逾30%，這反映出買氣逐步回溫，也讓市場預期新房銷售可能隨後跟進。

瑞銀預測，中國房價最快有機會在2026年初前穩定，較先前預估的2026年中提早一些。瑞銀亦指出，至2026年，中國二手屋交易將可能占整體市場成交量的一半，顯示購屋行為已開始從投資導向轉向剛需主導。

除了交易量回升，瑞銀關注的四大核心指標中，有三項已出現反彈，包括：地價溢價率提升、二手屋成交量上升及租金走高，僅剩租金增幅尚未明顯改善。中國官方自2023年底起接連加碼房市刺激政策，包括釋出：放寬購房資格、調降房貸利率與推動地方國企收購問題項目等，引發分析師對「市場底部」的討論度。

澳洲麥格理集團首席中國經濟學家胡偉俊（Larry Hu）表示，目前中國房市有三大指標明顯改善：一、房市政策轉向力道持續加強，二、庫存降至2011年以來新低，三、房貸利率與租金報酬率差距縮小，有助激勵自住型買盤。胡偉俊補充，關鍵仍在於「是否有中央銀行出手直接提供金融支持」，才能有效疏解開發商資金困境。

值得注意的是，外資對中國房市的投資也逐漸回溫。匯豐亞太房地產主管郭婉儀（Michelle Kwok）於2月提出中國房市「已見底」的十大指標，其中包括外資重新參與土地招標。例如：今年2月20日有兩家新加坡開發商成功標得上海土地。

此外，Invesco不動產部門也宣布與中國租賃住宅龍頭自如（Ziroom）成立合資公司「Izara Holdings」，首期將投資12億人民幣（約1.6億美元），打造位於北京冬奧場館附近、規模達1,500間套房的租賃住宅項目，預計2027年完工，月租金定價約為5,000元人民幣。

儘管中國房市正從政策修復走向市場回穩；然而，由於結構性問題尚未完全解決、開發商資金壓力仍在，市場觀察人士普遍認為，房市復甦將是「緩慢、分區域、分階段」進行。對投資人與政策制定者而言，2025至2026年或將成為檢驗「房市新常態」是否站穩的關鍵期。