抑制投機炒作：囤房稅之外可伸可縮的選項

房地合一稅2.0已於四月九日經立法院三讀通過，惟議論已久的囤房稅，雖然主管機關擔心牽涉太廣，主張緩議，民意代表卻不斷催促儘快全面實施，以期達到居住正義之政策目標。究竟囤房稅打房政策何去何從？以下僅就香港、新加坡與德國壓抑投機炒作經驗，提供參考意見。

一、香港：實施期間視需要機動調整

─香港印花稅具有追溯效力

香港政府在2014年8月14日公布的「香港物業印花稅概要」，敘明頒布額外印花稅(Special Stamp Duty, SSD)，買家印花稅(Buyer Stamp Duty, BSD)以及從價印花稅(Ad ValoremS tamp Duty, AVSD)的目的在於遏抑過熱的住宅物業交易，以加強規管房價。其中額外印花稅和買家印花稅於2014年2月28日實施，並對2012年10月27日起取得之物業具有追溯效力。

至於「香港物業印花稅概要」當中，對於額外印花稅、買家印花稅與從價印花稅之主要規定節錄如下：

1.額外印花稅(SSD)：可向任何住宅物業繳收。若該住宅物業由任何以個人或公司(不論在何地註冊)名義，於2010年11月20日至2012年10月26日取得，並在取得後24個月內轉售，均須繳交額外印花稅。若住宅物業在2012年10月27日或之後取得，轉售期限延長至36個月。額外印花稅稅率由10%至20%不等，按物業轉讓前的持有期而定，於基本印花稅外加徵。特殊情況下可獲豁免。

(1.個人或以公司名義在2010年11月20日或以後取得住宅物業，在24個月內出售，按持有期間繳交額外印花稅，亦即6個月內出售，稅率15%，6~12個月出售，稅率10%，12~24個月出售，稅率5%。

2.2012年10月27日，政府提高額外印花稅5%，並將適用期延長至36個月，亦即半年內出售，稅率增加至20%；半年至一年15%；一年至三年10%。)

2.買家印花稅(BSD)：買家印花稅是額外稅項，向任何非香港永久性居民(包括公司)在2012年10月27日或之後取得的住宅物業徵收。稅率為15%，按物業交易的金額或物業市值(以較高者為準)計算，於印花稅及額外印花稅外加徵(如適用)。特殊情況下可獲豁免。

3.從價印花稅(第１標準)：正式立法實施後，修訂後的第１標準從價印花稅向於2013年2月23日或之後取得的所有住宅物業及非住宅物業徵收。特殊情況下可獲豁免，如住宅物業買家為代表自己行事的香港永久性居民，並且在取得有關物業時，沒有擁有任何在香港的住宅物業，從價印花稅則按較低的稅率(第2標準)計算。

二、新加坡：自2017年3月11日起調降稅率

─新加坡建構印花稅課徵機制抑制房價

新加坡政府自2010年2月施行賣方印花稅之後，在2010年8月及2011年再調整賣方印花稅，再加上嚴格限縮貸款成數(詳請參閱附圖)，終致房價從2013年頂峰下跌超過10%。

新加坡政府的印花稅制，除提高稅率，更擴大納稅義務人繳稅範圍，並將工業用不動產列入課稅標的，茲再分述如下：

一、買方負擔印花稅

1.買方印花稅：

不動產買賣移轉時，由買方以購買價格或市場價值之較高者為稅基繳納買方印花稅，最低級距為新加坡幣180,000元以下徵收1%；次一級距為180,001~360,000元徵收2%；最高級距為360,001元以上徵收3%。

2.附加買方印花稅：

除買方印花稅之外，自2011年12月8日開始向外國人及非個人(公司)購買住宅開徵10%附加買方印花稅，以遏抑來自國外的投資性需求。

二、賣方印花稅：

1.住宅用不動產：

自2010年2月20日開始課徵賣方印花稅，並且在2010年2月20日至2010年8至29日期間，持有一年以下者除買方印花稅之外，另加徵賣方印花稅。同年再次宣布在2010年8月30日至2011年1月13日期間，如持有一年內轉賣，按買方印花稅率課徵，持有二年及三年者，則分別按買方印花稅的2/3及1/3遞減課徵賣方印花稅，亦即在三年內轉售，需課徵賣方印花稅，最高稅率3%，如三年後轉售，則無須課徵。

2.工業用不動產：

2013年首度對工業用不動產課徵賣方印花稅，以抑制短期投機行為。

三、德國：

─德國建構超嚴厲的抑制炒房規範機制

─「重稅＋刑罰」成功壓抑投機炒作

1975-2011年，德國房價累計負增長21.6%，同期間美國、英國、法國、義大利累計增幅分別為5%、145%、123%、50%，其因在於德國政府制定一套堪稱全球最嚴厲的壓抑房價機制，成功抑制投機炒房。

按德國政府係經由制定嚴厲的房地產稅制以抑制投機炒作；首先，除持有期間要繳納評估價值1~1.5%的不動產稅，買賣時還要繳納3.5%的交易稅；此外，買賣獲利部分還要繳交15%的差價盈利稅，其主要意旨即在於讓投機炒房者無利可圖。

另外，德國法律還規定，如果房產業者訂定的房價超過「合理房價」的20%，被視為「超高房價」，即構成違法行為，購屋者可以向法院提起訴訟，賣方將面臨最高五萬歐元的罰款。如果訂定的房價超過「合理房價」的50%，則視為「房價暴利」，可依刑法判處三年有期徒刑；雖然此一規定堪稱全球最嚴厲的抑制措施，卻成功的壓抑投機炒作，而促使房價長期處於相對平穩狀態。

由以上之分析可知，在當前「房地合一稅2.0」通過立法之後，房地產交易正式邁向高稅制時代，並且很難回頭向下調降，如再驟然全面實施囤房稅，其對整體市場之影響不言可喻！因此，如能以可伸可縮的額外印花稅作為備胎，必要時再以追查購屋資金來源補位，或許也是一個進可攻退可守的彈性規劃運用策略！