11/16-11/22一週不動產大小事
文／王奕淳
新北重劃區交屋潮 「這2區」違約風險影響最大
隨著銀行緊縮房貸，央行第七波信用管制政策接踵而至，交屋申貸成一大難關，即將交屋的預售屋屋主，若無法即時籌足自備款，恐面臨交屋違約風險。
觀察實價登錄，以預售屋從銷售到完工通常耗時3年至3年半推算，新北市11大熱門重劃區，明年預售屋交屋量約5,966戶，其中，板橋江翠北重劃區、新店央北重劃區推估分別有872、869戶最多，永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，兩區近幾年推案量大，熱絡買氣加上區域發展利多，帶動區域行情攀升。
但隨著銀行持續緊縮房貸，根據數據統計，房貸成數減少1成，新北市預售交屋的屋主可能需多籌措200萬元的頭期款，預售交屋的屋主恐面臨貸款成數不足的窘境。
新北淡水租金微跌
根據新北市地政局公布的最新住宅租金指數，新北市7大次分區今（2024）年上半年租金呈現價格微漲趨勢，其中，僅淡水租金出現微幅下跌，而中永和漲勢最為明顯。
該數據中，7大次分區租金指數分別為板橋土城104.52、中和永和105.6、三重蘆洲103.63、新莊103.32、新店103.11、汐止103.69，以及淡水99.55。地政局說明淡水租金下跌主因，在於租金相對低的真理大學近期周邊租賃案增加，而租金相對高的淡海新市鎮則是租賃案減少，兩區域租屋客群不同，因此租賃型態、租金單價各異，在數據加總之下，淡水區本期租金仍呈現下跌。
至於中永和租金上漲明顯，主要是因屬新北蛋黃區，套房物件較多、單坪租金較高所致。不過地政局也補充，各期租金指數可能會有漲跌互見的波動，不代表該期租金漲跌幅劇烈，指數變化仍須觀察長期趨勢。
永和大陳都更案單元4簽約
堪稱全國產權最複雜的公辦都更案，永和大陳社區單元4在近日正式簽約，預計明年開工，將興建4棟地上33層、地下6層的住宅大樓。
據悉，大陳都更案占地8.2公頃，相當於2.4萬餘坪，共劃分7個單元。其中，新北住都中心執行長錢奕綱指出，單元4最大特色是與單元3同由一家建商負責執行，可減少單元間開發協調的問題，相信執行進度能再加快。另外也將配合地方需求，留設大型集會中心等公益空間，加上中央公園，打造為友善舒適的開放空間。
除永和大陳都更案外，新北市府也將在永和行政園區、捷運頂溪站周邊推動大型公辦都更案，將為永和發展注入新量能。
雙貸族人數創新高 平均扛貸近700萬
通膨壓力加上房價高漲，民眾生活負擔日益加劇，同時背負房貸及信貸的「雙貸族」大增。最新統計數據顯示，今年前7月國內雙貸族人數達37.5萬人，一年內增加2.2萬人、年增6.3％，且雙貸族平均身背591.7萬元房貸、106.1萬元信貸，人數、年增率、房貸和信貸金額等四項數據均創歷史新高。
觀察近年雙貸族的房貸與信貸金額變化，雙貸族房貸在2022年突破500萬元大關，至今已達591.7萬元；信貸金額也同步擴張，2022年衝破90萬元，今年更是首度突超越百萬元大關，來到106.1萬元。換言之，每位雙貸族平均負擔的房貸加信貸，金額已逼近700萬元。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析背後主因有二，首先是疫情以來房市多頭，全台房價居高不墜，資金有限的購屋族只好利用信貸補足頭期款；此外，通膨壓力下物價飛漲，房貸族為平衡開銷，不得不申請房屋增貸，以維持生活品質。
北市新增9處更新地區曝光 多位「這地段」
繼去年「都更八箭」後，台北市日前公布全市更新地區通盤檢討成果，修訂全市公劃更新地區草案順利完成，本次更新地區91處，預計擴增將達1,000餘公頃，計畫案後續提請北市都委員會審議。
上述更新地區中，數量以中正區11處最多，大同區、信義區則各有10處；更新面積則是中山區128.95公頃居冠，其次為萬華區122.78公頃、中正區120.24公頃。範圍包含西門町、大稻埕商圈、士林三玉市場周邊及多個捷運站。
更新處表示，屬本次劃定為更新地區者，除土地及合法建築物所有權人同意比率達法定門檻，即得報核事業計畫，都更時程容積獎勵更優渥，並搭配防災型都更專案，將有效加速都更進程。
建商廣告房貸掛保證 公平會首度開罰
日前有建商為搶商機，利用房貸荒打出不實廣告，公平交易委員會接獲立委檢舉，調查後首度對建商宣稱「銀行貸款額度及信託保證」廣告開鍘。公平會表示，此次裁罰是展現態度，未來會持續觀察有無類似情況。華南銀行強調，該行並無預留任何貸款額度，呼籲民眾切勿相信不實訊息。
據悉，陞禧建設建案『陞鎂園』，藉「已預留華南銀行貸款額度」、「華南銀行信託保證」等敘述，讓民眾認為購買該建案，可取得華南銀行預留的貸款及擔保信託保證。但經調查發現，該建商實際上未與華南銀行簽訂預留貸款額度或信託保證相關文件，該行為足以影響交易決定的商品內容為虛偽不實及引人錯誤的表示，違反《公平交易法》第21條第1項規定，處40萬元罰鍰。
華南銀行除發布聲明回應廣告不實，也強調並無預留任何貸款額度。至於預售屋價金信託方面，是控管預售屋買方所繳付的申購款項，為內政部規定的預售屋履約擔保機制之一，並非建商所稱的「信託保證」，呼籲民眾切勿相信不實訊息。
台中抵費地標脫率不到3成
台中市最大規模的區段徵收區配餘地及市地重劃區抵費地標售結果揭曉，本次釋出258筆土地，最終吸引92封標封競逐，標脫75筆，標脫率29.1％。雖較上回略有成長，但已連兩次標脫率低於3成，建商購地心態仍顯保守。
本次標售土地範圍涵蓋捷運北屯機廠、太平新光、十三期及十四期等新興開發區，標售總面積逾5萬坪，總底價逼近400億元，被市場視為房市風向球。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中對此表示，即便標售釋出的土地共計200筆，不過多數為低於200坪的住宅區土地，且住宅用地的容積率低，不易規劃大樓產品，因此建商對住宅區土地的興趣較低，轉而主攻開發強度較高的商業區土地。
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