作者 : 盧沛甫
圖片 : Shutterstock
買房過程中，即使找到了心目中理想的房子，簽定合約時仍需要小心謹慎，以免後續交屋時出現糾紛。House123執行長邱愛莉強調，在密密麻麻的條約中，付款條件、工程期限以及履約保證，必須特別留意。
「如果簽約了，那買賣雙方就進入自行磋商的部分，屆時律師也無力回天。」邱愛莉提醒消費者，買屋前一定要細讀合約內容，裡頭涉及標的物資訊、買賣雙方權利義務及相關交屋配套，她更針對買預售屋合約中的三個項目，解釋為何需要特別留意。
1. 付款條件
付款條件是有關於買方後續付款方式與流程的項目，當中「交屋款」更是約束建商對於後續修繕的重要工具。根據內政部預售屋買賣定型化契約，買方有權利保留房地產總價的5%作為交屋款，經買賣雙方驗屋合格後，才同意支付。邱愛莉強調，若交屋款遠低於5%，可能會導致建商售後態度消極，消費者務必要特別留意。
2 .工程期限
一般預售屋完工時間大約需要2～3年，但有些建商會在合約中，延長工程期限，有些建商雖強調合約上的期限為保守預估，實際上可能提早完工，但邱愛莉仍提醒消費者，還是要衡量合約中的工程期限，自己是否能夠接受，畢竟若未來產生糾紛，依舊會以合約上的白紙黑字為準。
3.履約保證
履約保證是為避免交屋前，建商惡意捲款潛逃的制度。其中包括：專款專用的「價金信託」與「不動產開發信託」；建商若倒閉，將由其他人接手的「同業擔保」、「公會擔保」及「價金返還」五種制度。
邱愛莉表示，以上五種制度，對消費者最有保障的是「價金返還」，即使建商倒閉，在價金返還制度下，消費者仍可贖回所有已支付款項，不過由於款項凍結，造成建商缺少資金週轉，因此這項制度並不常見；而同業擔保可能涉及出現同業包庇，甚至是同一家公司狀況，其保障性較低。以上制度保障高低，分別是：價金返還 > 不動產開發信託 > 價金信託 > 公會連帶保證 > 同業連帶擔保。
此外，邱愛莉分享了一起與找補有關的合約糾紛。依照法規規定，若交屋後的實際坪數與合約簽訂時落差大於3%，買方有權利可以選擇解約。而這起糾紛發生在買賣雙方簽約成交一間每坪50萬，共20坪的房子，合約內容裡表示，若坪數落差大於3%，買方放棄解約權利，一律以找補方式處理。
交屋時，實際坪數確實出現落差，原本20坪建物坪數縮水至18.5坪，此時必須由建商找補1.5坪的金額給買方，原買方以為找補金額為1.5坪乘以50萬，共75萬元，但翻開已簽合約才知詳載：房屋總價1000萬中，拆分為土地650萬及建物350萬，因此建商找補金額由建物350萬計算，20坪面積換算下來，每坪為17.5萬，找補1.5坪，共26.25萬元，買方因此短差48.75萬元，每坪單價計算方式差了2.85倍（50萬除以17.5萬）。後續買方雖有找律師協助處理，但礙於契約自由原則，買賣雙方簽約內容，律師也無力回天。
「簽約時，你簽名的地方，一定要再三確認。」邱愛莉提醒，若對於合約內容有疑慮，也可以在簽約前，請消保官前來查核，藉此多一層保障，避免自身權益受損。
至於預售屋合約還包含哪些內容？若真的不幸發生糾紛，有哪些求助管道？歡迎收聽這一集的《毛利小姐變有錢》：https://reurl.cc/a1oM7G
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留言 1
Ted Wu
不買，就不會被坑
2023年05月15日05:57
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