租期未到...房客可提前退租？「這些爭議」專家說分明
好房網News記者林和謙／台北報導
「我可以跟房東提前退租嗎？」是在崔媽媽基金會法律諮詢中，最常聽見的問題之一。崔媽媽基金會表示，房客在租屋過程中，面臨的所有問題與糾紛，若沒有獲得妥善解決，往往最後的選擇都是提前將租約終止，而伴隨著「提前終止租約」的提出，最常被討論的，就是「押金如何返還？」、「預付租金如何處理？」及「違約金支付」等糾紛；因此如何合法「提前終止租約」不吃虧非常重要。
崔媽媽基金會指出，終止租約有兩種，包括「法定」終止或是「意定」終止。所謂「法定」，就是在法律上有明確規定，可以依法提前終止租約。依照《租賃住宅市場發展及管理條例》第11條、《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第18點規定，房客在遇到下列特定情況時，可以依照程序（退租前三十日-檢附相關事證-以書面通知房東）提前終止租約，房東不得要求賠償：
1.租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕的必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。➡當承租處需要修繕時，房客已通知房東（發現損壞一定要通知房東，這在法律上稱作善良管理人義務），但房東卻一直不肯處理，或一直都修不好，例如漏水。
2.租賃住宅因不可歸責承租人的事而致一部分滅失，且其存餘部分不能達租賃目的。➡不可抗力因素（例如：地震導致房屋牆面崩裂、颱風吹飛屋頂）或他人造成的人禍（例如：鄰近小吃店火災殃及租屋處），導致房屋無法繼續居住使用。
3.租賃住宅有危及承租人或其同居人的安全或健康的瑕疵，承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同。（可以不用提前三十日告知房東，但仍須檢附事證）➡房屋有安全或健康疑慮（例如：海砂屋、輻射屋、危樓）
4.承租人因疾病、意外產生有長期療養的需要。➡不是住院就可以，需檢附六個月以上長期療養的診斷證明。
5.因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定的居住使用。➡有其他人跑出來表示他才是真正的屋主。
6.承租人死亡，其繼承人得主張終止租約，其通知期限及方式，準用前項規定。➡承租人死亡，繼承人沒有繼續租屋的意願。
崔媽媽基金會表示，至於「意定終止」中所謂「意定」，則是回到契約中，依照租約上關於「提前終止租約」的規定處理。若退租的原因不符合「法定終止」的事項，那就是要確認在租約上的「意定終止」規定，首先需要做的，就是拿出租約，尋找上面關於「提前終止租約」的相關規定：
1.租約中寫著「得」（可以）提前終止租約：
a.依照規定提前的期限告知房東，房東不得要求違約金。
b.未依照規定提前的期限告知房東，房東得要求一個月租金作為違約金。
2.租約中寫著「不得」（不可以）提前終止租約：
a.房客必須與房東協商雙方可接受的退租方案。
b.房東有權利不接受房客提前終止租約，並可要求房客居住至期滿。
崔媽媽基金會提醒各位租屋族，若遇到相關爭議，可以向崔媽媽基金會、相關專業單位提出法律諮詢，來確定自己的下一步，不要讓租賃關係的結束，成為訴訟程序的開始。
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