別以為「定型化契約」就一定安全！預售屋合約9大陷阱一覽無遺

（圖片提供／幸福空間）

很多業務在拿預售屋合約給買方回去審閱時，都會補上一句：「預售屋合約是政府的『定型化契約』，所以內容大同小異，基本上很安全！」真的是這樣嗎？我們來看預售屋合約裡，有哪些常見的陷阱？

預售屋合約中，會涵蓋哪些內容呢？

陷阱1 交易安全

陷阱2 交屋尾款

陷阱3 所有免責條款

陷阱4 坪數找補規則

陷阱5 頂樓被約定專用

陷阱6 沒寫樓層高度

陷阱7 貸款成數不足

陷阱8 公設/格局圖

陷阱9 交屋期限漫長

預售屋合約中，會涵蓋哪些內容呢？

．物件資料：地號、戶別、面積、樓層⋯⋯

．金額和付款條件：訂金、簽約金、開工款、工程款、貸款、交屋款

．工程期限：最晚交屋日

．逾期的罰款

．交易安全制度

．找補條件：如果交屋坪數和合約不同時，如何找補錢

．雙方的違約條款

．建材設備表

．保固條件

．格局圖：通常放在合約附件

．約定專用的條件：同意社區的庭院或露台戶由某些住戶專用

．大廈規約草約：有些建案會一起提供

陷阱1 交易安全

有一次受訪時，我被主持人問到這個問題：「如果擔心建商倒閉或預售屋停工的意外事件，消費者可以如何規避風險？」

老實說，在台灣預售制度改善之前，這仍然是買方最弱勢的地方。雖然「定型化契約」要求建商要提供五種交易安全保障制度擇一，然而，其中只有「價金返還」可以確保就算建商倒了，買方所繳的錢也能拿得回來。甚至有建商，這五種都沒提供⋯⋯買預售屋變成一場賭注！

陷阱2 交屋尾款

預售屋在交屋之前，除了前面的工程款建商已經收到之外，連銀行貸款都已經撥款給建商了。所以，真正還可以用來「制衡」建商的，就剩下「交屋款」了。

內政部定型化契約規定：「交屋款」至少要佔總價的5%。但是很多建商在合約中，把「交屋款」改為1%或更少。「交屋款」這麼少，對建商真的不痛不癢，所以，以預售屋來說，慎選建商和保留「交屋款」很重要。

陷阱3 所有免責條款

建商很聰明，所有交屋後可能產生的爭議，業務會輕描淡寫的帶過，但在合約中一定會白紙黑字寫清楚。例如：工業住宅、地上權、中庭不是中庭，而是開放的公園、甚至連一樓大廳都不能圍起來，必須做開放空間⋯⋯我也看過，合約裡直接約定「建商保留修改公設規格和設計的權利」（也就是：就算預售時，說有健身房、閱覽室、會議室、游泳池，但是如果最後什麼都沒做，買方也不能主張任何賠償）諸如這些內容，請確定你清楚知道裡面的利弊得失，確定可以接受再簽約。

陷阱4 坪數找補規則

預售屋由於還沒蓋好，雖然有建照，但跟最後的坪數登記可能會有些微落差。定型化契約規定：交屋時的坪數，比起合約中的坪數不足的部分，建商應全部找補價金。如果有超過的部分，買方最多只需要找補2%就好了。找補的計算方式是將土地、建物分開計算。如果落差的坪數超過3%，買方得解除契約。

有建商將最後一點「落差的坪數超過3%，買方得解除契約」動了手腳，請買方簽名同意：就算超過3%，買方也依合約規定找補，而不得解除合約。問題來了！交屋後登記的坪數短少很多，建商主張依合約規定找補，買方不得異議。

「坪數變小，建商依坪數退錢給買方，這樣不公平嗎？」你可能會覺得這樣看起來沒差。是的，貓膩的地方就在於：找補的計算方式是將土地、建物分開計算。

舉例來說，假設買的戶別是房子25坪，土地持份2坪，合約總價1000萬（包含建物400萬和土地600萬）。一般我們在計算房子的行情時，會用1000萬/25坪＝40萬/坪來計算。

假設建商交屋時，坪數變成房子20坪，土地持份一樣是2坪。由於土地、建物分開計算，所以建物的部分，用400萬/25坪=16萬/坪，短少5坪，所以建商退給買方16萬/坪x5坪=80 萬。實際的買價（1000萬－80萬）/20坪=46萬/坪，是不是自動比預售簽約時貴了15%呢？

此地無銀300兩，建商特意在合約中取消「落差的坪數超過3%，買方得解除契約」的規定，交屋時又短少建物坪數，真的很居心叵測！

陷阱5 頂樓被約定專用

前面提到合約中通常包含約定專用的條件，例如：同意社區的庭院或露台由某些住戶專用。這通常沒什麼問題，因為那些庭院或露台本來就只有某些戶別可以進出，其他戶也使用不到。不過，如果約定專用的是「頂樓平台」呢？

我看過有建案的合約中約定「頂樓平台」由頂樓的某戶專用，頂樓平台只剩下一個小通道保留方便抄水錶。住戶要曬棉被都沒空間，真的很不方便！

陷阱6 沒寫樓層高度

一般樓層高度通常為3米，扣掉樓地板厚度（約15~20公分）後，淨高接近2.8米。定型化契約中並沒有規範要寫樓層高度，因此，有住戶在建案交屋後才發現樓層高度只有2.8米，扣掉樓地板厚度的淨高剩下2.6米，在樑下甚至只剩下2.3米，真的很壓迫！

陷阱7 貸款成數不足

雖然合約中會有預計的貸款金額，但是，遇到房市反轉時，如果銀行估價估不到當初的預售屋合約價，可能無法貸到原定的成數，導致於買方在交屋前必須用現金一次補足短缺的金額。如果無法補足，就相當於買方違約，建商最高可以沒收總價的15%，房子收回來又是建商的了。由於房市景氣難料，合約中一定要特別注意如果貸款成數不足，要如何處理。