狗咬呂洞賓？ 都更危老與炒房的紛亂糾葛
近年都更危老量能倍增，至今已達4000餘件，為房市當紅炸子雞，然因開價常居區域新高，致使多數民眾產生相對剝奪感，咬定政府與建商都是炒房幫兇。然而事實真是如此？高房價背後暗藏懸念……
文／王奕淳 攝影／羅劍明
「市場曾傳出有地主想要1坪換4坪的荒謬案例，「有地主異想天開，除分回想換更多坪數之外，還要全部都配平面車位，等於都更1戶想分回3戶，還帶3個車位，有點扯。」垼程聯合建築師事務所主持建築師劉獻文說，這種因為地主幻想一夜致富，拉抬最終房價的情形其實不算罕見。
事實上，都更危老亂象，不只限於老屋重建相對普遍的大台北地區，如今已遍布北中南，各地都有都更危老案的房屋價格，相比周遭物件較高價位的案例，例如新北新板特區『勝輝一邸』、台中科博特區『亞昕丰山』，以及高雄首件公辦都更案『鳳山都更好』，都是區域內房價較高甚至創新高的建案。
乍看之下，都更危老重建的政策似乎可以和推升房價劃上等號，甚至直接被冠上炒房幫兇的污名。然而，政策本意實際上是為了將老舊、品質不佳，導致居住安全存有疑慮的住宅，藉由重建、整建等方式，以達到改善民眾居住環境、復甦都市機能的效果。
觀察後續連帶造成的高房價，根據住展雜誌調研，實務上可將肇因歸類為三大面向：市場性、營建成本，以及投機炒作。
老屋重建的先決條件
首先關於市場性，即市場需求。前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，全台各地因為開發程度互不相同，對於都更危老重建的需求量也不同，進而影響區域內老屋重建的市場性。
以雙北以外地區為例，因開發較晚、開發程度較低，區域內有較多素地，其中更不乏重劃區可供建商購地開發；相當於建商在土地取得方面，除了藉由都更危老重建之外，也可透過直接購買達成。
這兩種取得土地的方式中，因老屋重建多了整合地主意願、考慮分回比例等成本，所以建商通常偏好選擇直接購地，而不是都更危老重建。這樣的選擇差異導致區域內老屋具備的市場性減少，老屋重建的案量也較低。
開發素材牽制建商話語權
雙北則因腹地狹小、開發程度較高等原因，導致素地有限，建商若想從區域中取得土地、推出新案，通常需要透過都更危老重建的方式才能達成。觀察目前老屋重建的推動情形，雖然已經出現逐漸增加的趨勢，但相較於建商對老屋土地的高需求，地主想要重建的意願仍然有限，這種差異進而促使這些地區的老屋具備較高市場性。
而這些市場性將會讓地主在與建商進行談判時，因為具備優勢而要求較佳的條件，例如較高的分回比例，甚至是1坪換1坪等。此時建商會為了取得土地，會盡可能滿足地主提出的要求；同時，為了維持一定的利潤空間，多數建商會將這些額外增加的成本，轉嫁到房屋的售價上。
除了分回比例會影響都更危老案的房價之外，重建後，新屋的市場性也是自身房價得以上漲的原因。觀察可發現，新屋的市場性與老屋所處的精華地段兩者息息相關。
精華地段以老屋占比居多的背後原因，就在於房屋興建會跟著各項人為開發過程的推動而出現；隨著開發時間增加、延續，不僅會增加房屋本身的屋齡，同時也促進區域各方面的機能性、成為精華地段，最後形成精華區域以老屋居多，或是老屋多位於精華地段等結果。
成本墊高牽動改建模式
當這些老屋進行重建時，地主與建商雙方需要先達成共識，確定建商取得土地的方式。新北市建築師公會理事長汪俊男指出，一般而言，土地取得的方式可分為，建商直接向地主買斷土地；以及建商與地主合作，由地主出地、建商出資的合建模式；以目前都更危老案越來越普遍狀況而言，雙方都較傾向以合建方式推動老屋重建。
對於地主來說，雖然將持有土地一次性賣斷，可以較快兌現土地的經濟價值，但後續就要面對另外找住處的相關問題；即便地點合適，也不免需要重新適應當地環境，變相增加生活各方面的成本。
相較之下，若待在原生活圈，由於已經居住好一段時間，對周遭事物並不陌生、不必特別調整適應，所以偏好留在原先的居住環境；加上房屋本身因為具備地段精華優勢，可預期老屋重建後，藉著地段優勢發揮經濟價值，帶來房價漲幅等原因，整體傾向以具備分回比例條件的合建方式，與建商進行合作。
對於建商而言，因為部分縣市可開發的素地有限，且精華地段具備的經濟價值也較高，建商為了推出新的建案、賺取利潤，通常透過都更危老重建的方式來取得土地。但近年土地價格水漲船高，加上其他成本逐漸增加，例如人力、原物料及建材等，建商為降低成本，因此不傾向直接向地主買斷土地，而是與地主一樣，偏好採取合建方式進行。
墊高房價的第一塊磚
然而在雙方合建過程的「協調分回比例」環節中，地主與建商心裡各自有各自打的不同算盤，而這才是真正影響都更危老墊高房價的關鍵所在。
對建商來說，一開始之所以向地主提出都更危老重建的原因，便是看中老屋本身位處精華地段的經濟價值，認為改建後的新屋不僅在老屋遍布的區域中，具備供給稀少的市場性；也可同時利用周遭成熟的生活機能，作為推案的銷售亮點，進而拉抬房價賺取更多利潤。
而地主方面，雖然明白個人的居住安全應該盡快獲得保障，但在利益面前，也跟建商一樣，想多分一杯羹，當然會盡可能地要求較高分回；加上先前政府為鼓勵老屋重建而喊出的「1坪換1坪」口號，以及不肖建商亂用高分回比例打亂市場等情形，都在在影響了地主對於都更危老重建的基本觀念，種種原因造成地主會盡可能地拉高自身的分回比例。
品嘉建設創辦人胡偉良補充，建商的當務之急仍然是盡快取得土地，賺取精華地段的經濟價值，避免利益流入其他建商的口袋。因此會相較地主更加積極參與推進合建協調進度，甚至答應以較有利於地主的分回比例，作為都更危老重建的合作條件。
但隨著居住安全的觀念改變、老屋重建的相關知識普及，在北市老屋愈來愈多的情況下，進行都更危老重建的房屋也將會逐漸增加，為區域的新屋量帶來供給。
政策利多一體兩面
接著來看影響都更危老案房價的第二面向，就是營建成本，其中與政府祭出的相關政策，甚至被開發商視為利多，也有極大關係。
近年政府為鼓勵老屋重建，推出的許多容積獎勵，例如鑽石級智慧建築的10％、無障礙標章的5％額度等，建商為了提高新建物的價值，並藉著容獎擴大獲利，大多會以較高規格的要求作為興建標準，例如綠建築、耐震標章的申請資格。
以台北市為例，現今的工程造價約為35萬元／坪；若將建商以較優待地主的分回比例設定為6比4，建商需要至少將單價拉高至大約為88萬元／坪，才能達成收支平衡；再加上大約3成的管銷、稅費及合理利潤，得出預售房價約為114萬元／坪，公式為「預售房價＝工程造價X3.25」。不過這還只是單純考量工程造價而已，並未包含新屋具備的其他優勢。
相較周遭區域中其他的老舊房屋或一般建案，都更危老重建後的建物因為具備更高的建築規格，例如綠建築、耐震及節能等，在價格方面有更多優勢，所以可以拉抬更高房價，另外品牌建商、代銷等，在訂價上也相對具優勢，通常可多至5至10％的價差，「若是具備一條龍服務（包括建設、代銷、營造、設計裝修等）的大型開發商，品牌溢價甚至逾10％。」莊孟翰補充。
供給稀缺 房價受波動
目前新屋供給相對老屋存量非常稀少，更是提高新屋的市場性；以台北市為例，老屋（屋齡達30年以上）占比高於7成，區域內新案的供給量並不高，對比市場上的需求更是少之又少，連帶影響區域新案的房價居高不下。
不過，這樣的情形將會隨著將來都更危老重建增加，而有所變化。雖然目前北市的房屋普遍仍然老舊，且房價因為區域具備的各方面優勢而有所支撐，多數民眾考量到價格較高，與屋況不佳的雙重推力，紛紛轉向周圍的新北市購屋。
但隨著居住安全的觀念改變、老屋重建的相關知識普及，在北市老屋愈來愈多的情況下，進行都更危老重建的房屋也將會逐漸增加，為區域的新屋量帶來供給。
五年後有望趨勢反轉
以今（2024）年第一季住宅類核發的建照數作為根據，台北市相較去（2023）年同期，有高達約39％的漲幅；胡偉良推測5年後，將有房屋建成並釋出大量供給，並與屆時市場的需求量重新平衡，達到房價盤整的效果。
與此同時，原先因為台北房屋又老又貴，購買需求轉而流向新北市，造成房市供不應求、價格提高的情形，也會在北市新屋供給量增加、房價盤整等吸力下，緩和新北房價因為需求激烈而帶來的高漲幅。
雖然都更危老案不論在全台北中南都有房價居高的案例，但光靠這樣的現象就一口咬定「都更助漲房價」，不免有些獨斷。事實上，影響房價漲跌的因素除上述的市場性、營建成本外，還包括投機客炒作，甚至新青安帶動購屋熱潮等諸多房市亂象。
隨著未來居住觀念轉變、都更危老更加普遍，地主轉而積極尋求合建的情況下，建商的成本將會降低，不僅能夠提高區域的新屋供給量，減少危險老屋數，改善民眾的居住安全，屆時也能因新屋供給量達到一定水位，預期房價有望盤整，而非持續飆升，最終受益的仍是消費者；因此現階段民眾對於自宅，若有居住安全疑慮的，不妨可多了解都更危老相關政策或細節。
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