【買房新手基本功】買房如何議價？口頭談、斡旋談、要約談、見面談有什麼不同？

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買方與賣方常見的談價方法共有四種，分別為口頭談、斡旋談、要約談及見面談，以下將分別說明。

一、口頭談

二、斡旋談

三、要約談

四、見面談

一、口頭談

指買方與賣方以口頭約定的方式，共同約定售價及是否成交。不過，因為此方法缺乏書面證明，所以幾乎沒有法律效力，若有任何一方反悔，另一方將很難向反悔者求償。一般口頭談的方法常用在買賣雙方的理想價格差距較大，或是買方對這間房屋有興趣，但還在正式付斡旋洽談之前的蒐集資訊階段。

二、斡旋談

指買方支付一筆款項（斡旋金），並簽署斡旋書後，透過仲介向賣方談價。若賣方接受買方的出價，就會收下斡旋金當作定金，並約定時間簽約。若賣方不接受，斡旋金就會全部退回給買方，此時買方若想繼續斡旋，就須再次重新討論價格；若價格雖然還不到能夠成交，但接近屋主理想的數字範圍，就有機會運用斡旋書邀請屋主出來進一步見面談。

斡旋書中具備的內容

斡旋書又稱為斡旋金契約，而通常房屋買賣的斡旋書中，會具備以下內容。

1房屋地址。

2斡旋金的金額及支付方式。

3買方對房屋的出價金額及支付方式。

4其他承購條件，例如：買方想提出的解約條款。

5斡旋期限與相關約定事項，例如：斡旋書的有效期限、若同意斡旋後的協商簽約時間、買賣雙方若有一方違約時的賠償金額等。

6買方及仲介的簽名或蓋章處。

7賣方是否同意接受斡旋的簽收聯，此處須有賣方簽名或蓋章的位置，以及註明簽署時間。

8賣方若不同意斡旋時，買方的斡旋金退款簽收聯，此處須有買方簽名或蓋章的位置，以及註明簽署時間。

三、要約談

有時買方希望仲介協助洽談，但不想提供斡旋金時，就可以使用簽署要約書的方式來探測屋主的價格，而買方簽署要約書後，就能透過仲介向賣方談價。若賣方接受要約書上的價格，就會用此價格進入到簽約流程；若賣方不接受，就退回要約書，此時買方若想繼續討論價格，就需要再重新加價，並填寫新的要約書價格；若價格雖然還不到能夠成交，但接近屋主理想的數字範圍，就有機會運用要約書邀請屋主出來進一步見面談。

要約書中具備的內容

要約書又稱為要約契約，而通常房屋買賣的要約書中，會具備以下內容。

1.房屋地址。

2.買方對房屋的出價金額及支付方式。

3.其他承購條件，例如：買方想提出的解約條款。

4.要約期限與相關約定事項，例如：要約書的有效期限、若同意要約後的協商簽約時間、買賣雙方若有一方違約時的賠償金額等。

5.買方及仲介的簽名或蓋章處。

6.賣方是否同意出售的簽收聯，此處須有賣方簽名或蓋章的位置，以及註明簽署時間。

7.賣方若不同意要約時，買方不得向房仲公司提出異議的保證聯，此處須有買方簽名或蓋章的位置，以及註明簽署時間。

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四、見面談

當仲介評估買方與賣方的出價金額差距較小，而有機會透過見面談價成交時，就會向賣買雙方約間時間見面，且見面談的地點可能會在代書中心或房仲公司的店頭，這樣若買賣雙方談成後，當下就有專業的代書可以馬上協助簽合約書，並進行簽約用印的流程。

見面談的流程

可分為兩階段，通常第一階段是買賣雙方在同一個空間內，由仲介互相介紹並認識彼此，藉此讓買方了解屋主為何想賣屋，並針對屋況或鄰居及周遭環境進行了解，同時屋主也可以藉此時間認識買方，了解買方為何想要買屋等；第二階段是買方及賣方會分別到不同的房間，並由仲介在兩個房間之間來回傳遞彼此的出價，並協助議價，直到雙方在價格上獲得共識。

談價方法的比較