周靖璞
圖片 shutterstock 提供
日本房產市場近年吸引台灣人前往投資置產與自住買房，但在海外置產有資金、語言等潛在購屋門檻，信義房屋日本事業部專案經理郭子睿提醒，台日在買賣程序上有文化上的不同，像是台人愛殺價、但日人不喜議價，確定要購買日本需填寫一份申購書，近似台灣付斡旋金，但不需要真正準備現金。日房產交易嚴謹，除資訊統整單一透明，對資金及身分審查謹慎，萬一真的碰上建商「爛尾樓」，可透過保證書取回簽約款項，相對有保障。
近年詐騙案件層出不窮，土地與房屋詐騙更是其中影響金額高達數十億、數百億。「地面師」一詞在日本因應而生，指的是一些不肖人士利用專業知識，詐欺騙取民眾或企業土地房產。Netflix以同名影集拍攝日本不動產詐騙故事，點出日本社會房產買賣風險。
日系選物店「MEKOOO小米果」創辦人米果分享，自己在日本買房時特別重視詢價過程，她在網站上物色到自己喜歡物件時，會立刻聯繫負責建案的房屋仲介，提供附近周邊房屋實價比對，「看到中意房子時，日本只會透過一家經認證業者服務，不會接收到其他可能誤導的資訊，消費者相對安心。」
業者擔任第三方專款專戶
保證書避免爛尾樓
郭子睿表示，日本對房產交易安全性嚴謹，房仲專業度與責任分工亦相當明確，在台灣許多人可能會想要自己談價格、省掉仲介費。但在日本買方不建議跳過房仲或租賃代管公司自行交易，因即便語言溝通沒問題，還是可能不清楚所有交易細節和流程。
郭子睿提醒，由於日本沒有統一身份證制度，因此房屋買賣時產權登記與身份審查，會透過查詢買方任職工作的公司，以及調閱銀行貸款紀錄等方式來確認買方身分，以避免詐騙或假冒交易。
「買家在物色好喜歡物件後，可向仲介要求提供細部資料。」郭子睿說明，房仲業者會列出所有買房費用概算。例如：購屋準備金、交屋尾款、未來計畫轉租也會提供預期可租賃價格等。
看完資料確定要購買後，買方需填寫一份申購書，一旦賣方也同意後即進入簽約階段。在簽約前，房仲業者會請地政士提供「重要事項說明」，詳細交代產權、土地使用限制、附近是否有潛在風險（如淹水、土壤液化）、大樓規範等。「如果買家對條件有疑慮或不滿意，在簽約前仍然可以取消，不會強制綁約。」
決定簽約後，通常買方會先支付總價 10% 作為簽約款，剩下 90% 在交屋時支付。房仲業者會將簽約款轉到官方旗下保證公司暫放，提供保證書做憑證，若預售屋興建出狀況，可透過此憑證拿回簽約金。另外，日本經歷房市泡沫後對土地融資條件較嚴格，要求建商在興建預售屋時就有足夠資金水位，因此相較台灣，買方不需支付工程款，避免消費者買到「爛尾樓」。
郭子睿指出，由於台灣早期制度未建全，買賣房屋拿不到款項的糾紛較多，因此是目前少數有「履約保證」制度的不動產交易市場，由於日本無此歷史背景，都是由仲介直接作為第三方，10%簽約款、90%的交屋款匯進業者帳戶，簽約後、交屋後再由業者將款項撥給賣方。
對於想要貸款購屋民眾，郭子睿表示，台灣人身分能在日本獲得不錯貸款條件。買家可透過日本當地中國信託、兆豐銀行、東京之星等金融機構協助財力審查，利率約 2.1%-2.5%，貸款成數通常落在50%-70%，借款年限落在20年上下。「比照台灣現行法規，利率與成數沒有太大差距。」
日本無議價文化
台灣須建立信任感
郭子睿也分享，房屋交易時收斡旋金後處理方式，台灣與日本也有所不同。台灣通常採取單一斡旋制，一位買方出價後即可能獲得與賣方洽談機會，其餘出價者必須「排隊」；日本通常會一次收取多位有意願購買的買方斡旋金，除價高者得，賣方也可能依照不同條件影響賣給不同對象的意願，例如：優先賣給同鄉，或是希望賣給最快跑完流程的人。
台灣買方通常會開低希望能談條件「殺價」，日本沒有議價文化，觀察日本每月房產成交案件，六至七成都是「開價即成交價」，搶手物件成交價還可能高於開價，甚至透過抽籤來決定買主。「如果議價強烈，反而可能讓屋主提早放棄跟你交易。」郭子睿坦表示。
米果表示，接洽房仲詢問物件細節時，對方直接提供所有同棟物件標價，樓層、朝向、面積，價格都清楚標示，賣掉的房號就會直接標記紅色。「日本買房交易除資訊清楚透明，減少了來回議價猜測底線過程，對我來說更乾脆。」
日本買賣房屋採取實坪制，與台灣單坪計算「管理費」制度不同，而是每月繳納「管修費」，具體細項及費用計算，歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》https://lihi.cc/hlsSK
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