沒有限貸令、民眾卻貸不到錢...房貸快速拉升的原因是什麼？銀行為何要限貸？

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最近股市較冷，房市也降溫，加上國發會的景氣燈號公布紅燈後，才1個月時間就降為黃紅燈，不禁讓人開始想東想西，這景氣是否要下來了？

房市的議題近一週都在討論所謂的限貸令，央行也做出說明：「台灣沒有限貸令」。正在買房辦理貸款的人當然搖頭嘆息，「現在就真的不好貸款，怎麼會沒有限貸令？」

其實央行不是這時候丟出一個東西來打房，而是銀行法72-2條本來就明白規定在那，房貸購屋貸款不得超過「總存款＋債券總和」的30%，那以往都是第4季才會接近28%，達到要寫報告的標準，怎知道今年才上半年結束就接近28%，各家銀行被央行約去喝咖啡也是正常，而且央行關心的重點之一是「不動產貸款占總放款比率」。

以6月底數字，全體銀行比率達37.43％，已接近歷史高點的37.9％，這最高峰數字發生在2009年10月，大約是美國雷曼風暴發生後。開始實施QE之後（2009年3月SPY出現最低點）央行最重視的是金融穩定，當然不能讓這個風險繼續走高。

房貸快速拉升的原因是什麼？

問題是，這一連串房貸快速拉高的主因是什麼？答案是「新青安政策」。

政府推動這政策的用意，本意良善，想要幫助更多沒房子的人有能力購屋，或者是本來就有一點能力的人，再推一把，施加一點動力，寬限期5年、房貸可貸40年，這條件當然是香噴噴。

讀者一定要有這樣的財商觀念，當每月的租金已經高於每月房貸金額時，那勢必吸引大量原本租屋客轉往購屋。

根據統計7月底新青安房貸餘額為1兆571億元，比前月大增529億元，占國銀房貸餘額比重達9.92%，為去年8月新青安政策上路以來最高水準。

此外6月房貸餘額年增10.21%，7月年增率擴大至10.82%，已是連2月呈現雙位數成長，
寫下2006年6月以來近18年新高。

這整件事情的始末大概就是如此，綜觀現在檯面上幾個觀點，整理如下：
1.限貸令一出，買方潰散，房價必跌。
2.預售屋陸續交屋，一定有人貸不到款項斷頭。
3.就算勉強貸過，利率3%以上能撐多久？
4.口袋較深的人，一樣可以先「全現金買房」再貸出來。
5.總體經濟良好，先打消房市泡沫未來會更好。

以上這些是目前常看到的觀點，這成交量低迷確實會讓房仲業受到打擊，但房價是否因此鬆動？也許會震盪一下，可是整體的股市還是2萬點之上，科技業賺取大量外匯利益，AI題材並沒有消散，台積電（2330）財報還是亮眼，鈔票還是不斷進入台灣，這資金還是要找地方去，與其寄望房市大跌，應該先看台積電能否先跌到500元以下。

隨著年底到來，往往會有許多人領到年終獎金，會先進行大額還款，例如一次還房貸20萬元或50萬元，因此銀行的貸款水位比率就會往下，有人還錢，那接著銀行就容易借錢出去。

但也必須提醒一件事，新青安買房的人很多，未來這幾年寬限期，寬限期意味著只需繳一點利息錢、沒償還本金，那這個政策持續辦理下去，銀行的「限貸狀況」不會輕易解除，除非是央行被行政院約去喝咖啡討論後，有新的轉圜餘地，例如：另撥一個額度給新青安，不受72-2條的管控之類，這等到9月後應該就會知道結果了。

更白話來說，政府要推這個政策攏絡民心，卻又碰到了金融警戒線，央行不得不出言警告。

偏偏台灣現在股市好、景氣旺，連房貸違約的比率都是史上最低，那這中間的矛盾到底要怎麼解？就看上面這些大人物怎麼弄了。

永遠不要寄望大環境變壞自己就會變好，要思考的是自己如何跑贏這個大環境！房市或股市不好，自己也不會在景氣蕭條時有錢投入，跌5%就想跌10%再進，跌10%又想說要跌20%才進場。已故的德國股神安德烈科斯托蘭尼說過：「下跌時沒有小麥的人，上漲時也不會有小麥」。

人性總是一直被市場的各種未知所挑戰，直到價格反轉，而且是很大一段的上升，這種疑慮才會慢慢解除。

但回過頭再看到那低谷，總覺得自己錯過什麼，這樣的事每回重複發生，然後又一再錯過，留下遺憾，財富重分配大致如此。對於金融市場如果沒有一個衡量尺度，心理層面就會落入這樣的循環中，周而復始。

久而久之不只是物質生活得不到滿足，心裡也難以得到正面的成就感，沒辦法正向看待這世界，請先告訴自己，這社會的錢本來就會愈來愈多，我們只是要在這涓涓細流中取得一瓢飲，龐大的資金流動，哪怕喝一兩口水也是舒服。

提供給讀者思考與閱讀，祝一切順心，美好的一天，謝謝你們常常來閱讀平實中性的文字專欄。

本文獲「畢德歐夫」授權轉載，原文

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作者簡介_畢德歐夫

現職為外資券商當沖交易室經理，曾管理超過30位交易員。學生時期開始投資股票，20歲開始國內期貨與選擇權的操作，而後延伸至國際外匯、指數、活牛、農產品與美國公債期貨，22歲賺到了第一個百萬。而後進入外商當沖交易室學習，累積交易筆數超過125萬筆。著有：《我在計程車上看到的財富風景：往上翻身與向下墜落的關鍵瞬間》