如何審閱 預售屋定型化契約條款？(一)

─審閱期間至少五日，不得約定買方須繳回原買賣契約書

─定型化契約條款如有疑義，應為有利於消費者之解釋

Q最近疫情逐漸趨緩，不少潛在購屋者擬趁休假期間多了解一些購買預售屋基本知識，請教莊教授，就內政部所公布之定型化契約相關規定，購屋之前應注意哪些重要事項？

A由於房屋預售係屬期貨交易行為，從簽定契約至交屋少則三年，多則長達四、五年，不僅流程冗長複雜，加以其間不少專有名詞艱澀難懂，又涉及民法、刑法與消費者保護法等諸多相關法令。尤其去年下半年之後有不少排隊買房之投資者，根本沒有看清楚契約內容就貿然簽約，深恐未來轉手出售時衍生糾紛。因此，對於內政部所公布之買賣定型化契約相關規定，就預售屋部分，主要包括「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」與「預售停車位買賣契約書範本」、「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，就應逐條仔細閱讀，以資保障購屋權益。

首先，本文謹擇要先就以上買賣契約書範本與應記載及不得記載事項之重點加以彙整，分別就契約審閱權、賣方對廣告之義務、房地標示及停車位規格、房地出售面積及認定標準等相關重要事項分別節錄整理如下，以供參考。

一、契約審閱權

依內政部公布「預售屋買賣契約書範本」之規定，契約審閱期間至少五日。

按預售屋買賣契約屬消費者契約之一種，不動產開發業者所提供之定型化契約應給予消費者合理期間以瞭解契約條款之內容，此於消費者保護法第11條之1有明訂。另外，「公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則」第四點規定，不動產開發業者或不動產經紀業者銷售預售屋時，有下列限制購屋人契約審閱之顯失公平行為，且足以影響交易秩序者，將違反公平交易法第25條規定：

(一)要求購屋人須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約書攜回審閱。

(二)簽約前未提供購屋人至少五日審閱期。但經購屋人已充分審閱契約並同意縮短期限者，不在此限。

前項第一款預售屋買賣契約書得以樣本、影本及足以呈現內容之光碟或其他電子媒體之形式提供之。

※重點提示：

依「預售屋買賣定型化契約不得記載事項」之規定，不得約定買方須繳回原買賣契約書。

二、賣方對廣告之義務

賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。

※重點提示：

1.依「預售屋買賣定型化契約不得記載事項」之規定，不得約定廣告僅供參考。另外，也不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。

2.消費者保護法施行細則第23條之規定：

本法所稱廣告，指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電腦、電話傳真、電子視訊、電子語音或其他方法，可使多數人知悉其宣傳內容之傳播。

另外，實務上包括夾報、DM、路口舉牌，以及樣品屋陳列之模型、投影片介紹資料與戶外看板等，都視為廣告宣傳品(詳請參閱照片)，一旦發生糾紛，都可作為佐證，因此，看屋過程所蒐集之資料，都應妥為保存，以備不時之需。

3.另一值得注意的是，一般購屋者大都只拿到當戶平面設計圖，鮮少注意最關鍵的尺寸標示。

附註：消費者保護法之規定：

第11條：定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。

第12條：定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。

第14條：定型化契約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容。

三、房地標示及停車位規格

(一)土地坐落：

包括地段、地號、面積，使用分區為都市計畫區或非都市土地。

附註：依法令規定：

1.如屬都市計畫內住宅區者，係供住宅居住使用；

2.如屬非都市土地編定為甲種建築用地者，係供農業區內建築使用；

3.如屬非都市土地編定為丁種建築用地者，係供工廠及有關工業設施建築使用，亦即一般所稱之工業住宅。(其他略)

※重點提示：

歷年有不少購屋者購買到丁種建築用地之工業住宅，導致交屋後糾紛頻傳。

(二)房屋坐落：

同前述基地內之房屋樓層編號，建造執照暨核准之該戶房屋平面圖影本如附件。

(三)停車位性質、位置、型式、編號、規格：

1.買方購買之停車位屬法定停車位、自行增設停車空間或獎勵增設停車空間，地上或地下樓層，平面式或機械式，依建造執照圖說編號之停車空間，該停車位有無獨立權狀，其車位規格為長、寬、高各幾公尺(詳請參閱照片)。

另含車道及其他必要空間之面積，如停車空間位於共有部分且無獨立權狀者，其面積應按車位(格)數量、型式種類、車位大小、位置、使用性質或其他與停車空間有關之因素，依比例計算之。(建造執照核准之該層停車空間平面圖影本如附件)。

2.停車空間如位於共有部分且無獨立權狀者，應列明停車空間面積占共有部分總面積之比例。

3.買方購買之停車位屬自行增設或獎勵增設停車位者，雙方如有另訂該種停車位買賣契約書，其有關事宜悉依該契約約定為之。

※重點提示：

1.應附建造執照圖說並註明編號，並避免購買柱旁或角落位置。

2.不宜選擇空間狹小的停車位。

附註：依「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，停車位之規格為：

(1)長：5.5公尺、5.75公尺、6.0公尺、12.15公尺、12.4公尺或其他尺寸。

(2)寬：2.2公尺、2.25公尺、2.5公尺、3.75公尺、4.0公尺或其他尺寸。

(3)淨高：1.6公尺、1.8公尺、2.1公尺或其他尺寸。

四、房地出售面積及認定標準

(一)土地面積：

土地持分面積計算方式係以專有部分面積占區分所有全部專有部分總面積比例計算。

(二)房屋面積：

本房屋面積包含：

1.專有部分面積：主建物面積與附屬建物面積(包括陽臺與中華民國一○七年一月一日前已申請建造執照者，其屋簷及雨遮面積)。

2.共有部分面積。

3.主建物面積占本房屋得登記總面積之比例。

附註：屋簷、雨遮測繪登記規定：

一○七年一月一日前已送件申請建造執照者，其屋簷、雨遮仍得依一○六年一月九日修正前之地籍測量實施規則第273條規定辦理測繪及登記。