嚴控工業區土地抵押貸款風險，勿讓投機行為排擠投資機會

自去年武漢肺炎疫情蔓延以來，各國央行基於維持金融市場的流動性以及維持經濟動能等考量，紛紛採取寬鬆的貨幣政策。雖然較低的資金成本有助於增加廠商的投資誘因，但是，在對未來經濟前景不明下，即使利率降低，廠商也不會再增加投資，此時，閒置的資金多會流向股票與房地產市場，上述市場的特色是進入與退出的成本不會太高，如大型上市公司與都會區的土地最具有上述特色，這也是股票市場呈現上市公司表現兩極化以及鄰近都會區的土地與房屋價格會不斷飆漲的重要原因。

當提供居住的房屋價格與可做為生產用途的土地價格持續上漲時，對社會多會產生傷害。首先，當房價不斷上漲或薪資漲幅趕不上房價的漲幅時，將會扼殺有意願買房者努力工作的誘因，不合理的房價上漲對年輕人更會產生嚴重的世代相對剝奪感。其次，當取得土地的機會成本降低時，就會使得更多的資金流向土地市場，推升土地價格，進而吸引更多資金流向土地市場。為此，行政院在去年年底為了防止炒房或炒作土地，推出了「健全房地產市場方案」，中央銀行隨後也推出選擇性性用管制以提高投機者炒作房地產的機會成本。

由於央行當時的管制措施尚未對工業區土地進行規範，因此，央行在去年（2020 年）12 月 29 日與銀行業者再次開會達成包括落實土地抵押貸款貸前審查及貸後覆審、透過銀行自律規範強化閒置工業區土地的開發利用，以及對短期買賣工業區土地案件應訂定嚴格的授信條件等三大共識。然而，上述的共識能否落實，仍需央行在執行面上要多加努力，就如同央行外匯局近期對於六家外商銀行涉違規受理在台糧商新台幣遠期外匯交易的金檢程度一樣，要嚴格執行。

事實上，央行對於工業區土地抵押貸款採取嚴格管制措施的重要性不亞於一般的土地與建築融資。首先，工業區的土地是製造業廠商設廠的必要投入，若廠商無法有適合的土地可以設廠或因為土地價格過高而無法設廠，除了會降低民間的投資誘因外，設廠後所伴隨的就業也將消失，進而影響當地消費。再者，當央行對於一般的土建融實施選擇性信用管制，工業區的土地卻無相應的管制措施時，會使得資金流向未受管制工業區土地，此時，工業區土地價格或廠辦的價格將會提高，進而降低「具生產力」投資，換言之，投機行為排擠了投資的機會。

最後，為了將資金導引到實體投資，財政部海外資金匯回專法當初已限制回台資金需有 70% 進入實質投資，換言之，工業區土地價格已有上漲的動能，再加上台商回台投資動能的推升，若政府相關部門對於工業區土地的融資管制沒有採取較嚴格的管制，工業區土地的價格可能漲到讓廠商無法回台投資。匯率、水電的供應與土地價格都是影響廠商投資與生產的原因，匯率非央行可以單方面掌握，但是，防止炒作工業區土地的投機行為，央行可以採取更積極的作為，以增加央行政策的可信度。

（首圖來源：shutterstock）