老舊農舍想直接打掉重練，會不會被拆？
（圖片提供／賣厝阿明）
阿達家的房子是早期蓋在農地上的磚造屋，因為過於老舊，打算原地重建，原本想申請興建農舍，但聽說不容易而且要花一、兩年時間，媽媽年紀大了不想再等，打算直接先蓋了再說，請問這樣被拆除的風險高嗎?有其他建議嗎？
根據各縣政府地政處表示，若民眾的農地上有74年11月16日以前（田地目除外）就存在的老舊建築物，並且取得合法證明文件，就可向政府申請變更成為建地，民眾可向縣政府地政處或地政事務所洽詢。
農地要變更為建地的規定如下：
一、被道路、水溝、建地、學校等所包圍的農地，可變更的面積約363坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到400坪以下。
二、農地的地形凹入周圍建地內，凹入缺口未超過20公尺，則可變更的面積約363坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到400坪以下。
三、雖然不符合以上條件，但是農地上有老舊建物者，仍有可變更為建地的適用，只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準，若有相關證明文件，最多可增加百分之四十。
四、農地變更作為其它特殊用地的方案，須經專案核准。如變更為幼稚園、安養院、遊憩用地、寺廟用地、丁種工業用地、納骨塔等。
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直接先蓋 可能被檢舉為違章建築
以阿達家來說，農地上有老舊建物，應可變更為建地使用，只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準，最多可增加到40%。但農舍的興建仍需要符合政府訂定的相關法規、條件，才能申請建造。
阿達家可以母親老農的名義申請建照、合法興建農舍，在《農業發展條例》修正以前（也就是 2000年 1 月 28 日前）所取得的農地，並不會受到面積大小與時間的限制，農民都可以自由興建農舍，農舍興建的建蔽率皆為10%，樓高10.5公尺，容積率最大約150坪，基地面積最大約100坪。
阿達媽媽如果打算直接先蓋，恐先面臨被檢舉違章建築，而關於未經許可擅自建造之建築物補辦建築執照時，依建築物第86條第1款規定處以建築物造價千分之50以下罰鍰，已有處罰之法據。違法興建農舍，依都市計畫法和區域計畫法可能面臨：
一、限期改正，可依法處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其拆除其地上物恢復原狀。
二、經限期不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。
三、除依行政執行法辦理外，並得處六個月以下有期徒刑或拘役。
四、最嚴重將會廢止農舍資格。
曾有102年案例得補辦建築許可：因各直轄市、縣（市）建築主管機關處理轄下之違章建築查報業務，對於農地上整棟違章建築，除坐落於禁限建地區外，多認屬得補辦建築許可程序之查報案件，爰為簡化流程，尚無須先行審認是否為違章建築性質，可採併案審查方式處理，故就農業用地作農業使用證明書（以下簡稱農用證明）之核發，其執行方式調整如下：
（一）申請人於農用證明申請書勾選項目為辦理農業發展條例第18條「申請興建自用農舍」。
（二）依「農業用地興建農舍辦法」第9條第2項第3款規定意旨，扣除農舍用地10%之面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積90%，爰就是否符合該90%之農業使用面積予以審認即可。
（三）倘其他審查項目均符合規定，則可核發農用證明，並於該證明書之「其他欄」加註。
蓋房子居住是長久的事，既然可以合法申請興建，為何要冒著被拆除的風險，而讓自己寢食難安，這其中的得失，就看當事人自己衡量囉！
參考資料：
賣厝阿明官網連結：https://www.54aming.com/
臉書專頁：https://www.facebook.com/54aming2015
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