（圖片提供／幸福空間）
曾經有個客戶來找我，說他去年跟家人共同繼承了一間房子，但小孩長大後，客戶希望能有自己的空間，所以想買自己的房子。他十分煩惱是不是只要名下有房子就不能申請首購優惠了，還好後來經過小代書的解說後，他才終於放下心中的大石頭。其實很多客戶都會誤會「首購」的意思，以為是首次購買房子才能享受優惠，或是只要名下有不動產就不能適用；但其實只要符合條件，首購優惠可以不只適用一次呦！
文章目錄
．首購貸款要符合什麼條件？
．夫妻共同買房怎麼登記最優惠？
．認識夫妻財產制度
．首購貸款要符合什麼條件？
首購貸款因為利率優惠讓人為之心動，許多投資客也很愛利用首購貸款購買房子，其實所謂首購的意思其實是指「名下沒有自有住宅」；而有些銀行認定更寬，只要借款人「名下沒有自用住宅的房貸」也可符合首購資格。所以首購定義大致可區分為二類：
一、名下沒有自有住宅
指個人名下無登記自有住宅的民眾。無論是第一次買房或曾經買過房地產，但在買新房子辦理房貸前，就已經把舊房子賣掉的人，都符合首購身分資格。另外若是名下僅持有土地，或共同持有面積未滿40平方公尺的建物，也算是符合首購身分唷。
小代書整理可以適用的狀況如下：
1.曾買過房子，後來賣出
即曾經申請過房貸，但賣掉後完成清償，名下無房貸。
例如：王老先生在3年前曾首次購屋，但因為疫情而遭到裁員，被迫在去年賣掉房子，目前名下無任何房產，後來東山再起，決定再貸款買一間新房。
2.名下僅有登記工廠或土地，但無自有住宅
沒有自用住宅，就算名下有登記土地、工廠也算首購。
例如：小王的名下有富爸爸贈與的一塊工業用地與工廠，因為結婚想買間新房。
3.有共有住宅，但未超過40平方公尺
名下持有或與家人「共同持有」建物，但建物面積未滿40平方公尺，也符合首購。
例如：小代書的客戶因為與家人一起繼承房產，但換算下來只持有20平方公尺，為了讓孩子有更自主的空間，所以想另外買自己的房子。
二、銀行首購房貸資格
指的則是申辦房貸時，個人名下沒有房貸的民眾。不論是名下沒有房子或持有房子卻未申請房貸，或是房貸已還完並已經塗銷抵押權者（即聯徵中心查無貸款紀錄），皆符合資格。
小代書整理可以適用的狀況如下：
4.王老先生名下有很多間房子，但是沒有一間有貸款，都是現金買房。
5.王老先生名下有很多間房子有貸款，但是房貸都已清償完畢。
6.王老先生名下有很多間房子，賣掉一些房子，剩下的也是沒貸款或還完貸款的。
以上都是首購的定義，所以在這個行業，才會有許多投資客說，永遠都要是首購族！
那可能會有人會好奇，夫妻買房時到底要怎麼登記才好？結婚前後的買房首購會有差別嗎？
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．夫妻共同買房怎麼登記最優惠？
一般來說，夫妻合資買房，可能會希望採取共同登記中的「分別共有」，因為覺得這樣對雙方才較有保障。但其實由上面的適用狀況可以得知，多數的銀行規定共同持有超過40平方公尺（約12.1坪）就不算是首購，所以小代書通常不建議夫妻或男女朋友共同持有登記。另外，因為夫妻為房屋共同持有人，所以兩人都必須背負共同債務，若是其中有一方有信貸又或是有信用卡遲繳，都會影響貸款申請。並且若有資金需求而申請貸款，銀行不接受所有權不完整的房地產做為擔保品，意思就是如果房屋是共同持有的狀態下，銀行擔心求償的過程複雜、產權轉移問題較多不方便之處，所以大多都不接受共有所有權的物件。
除此之外，若未來想要再買一間房子，雙方後續都無法再享有首次購屋的貸款優惠，加上因為背負債務，收支比（月負債比）會偏高。還有未來在出售的時候，也可能會同時浪費掉土地增值稅一生一次的的自用優惠。
．認識夫妻財產制度
那如果在一方名下，要如何保障自己的權利呢？
在這之前，先來了解我國的夫妻財產制吧！通常除了彼此財產相當並有共同目標，決定一起努力或一同創業互相扶持的少數夫妻會選擇共同財產制外，一般夫妻如果沒有特別以契約訂立其他夫妻財產制，會直接以「法定財產制」作為夫妻財產制。而民法第1017條規定，夫妻的財產分為「婚前財產」與「婚後財產」，由夫妻各自所有。
所謂「婚前財產」就是結婚前各自取得的部分；而「婚後財產」則是夫妻結婚後取得的財產。若不能證明是婚前或是婚後取得的財產時，便會視為婚後財產；而若不能證明是夫或妻所有的財產，便會視為夫妻共有財產。
很多人會以為結婚後財產就是共有，所以離婚就可以直接分一半，但其實這樣的觀念是錯誤的！因為若沒有特別約定哪種財產制，夫妻的「婚前財產」與「婚後財產」由夫妻各自所有，所以實際上夫妻分別對自身的財產各自管理、負擔、使用、收益與處分，只有不能證明是誰的財產時，才是共有，所以並不是所有財產皆為共有。
只有在婚姻關係消滅時（例如離婚、配偶死亡），會有所謂「剩餘財產分配請求權」，簡單來說就是夫或妻現存之婚後財產（除了繼承或無償取得的財產及慰撫金外）扣除婚姻關係存續所負債務後，財產低的那方可以要求財產高的那方就雙方之間的差額進行平均分配。更簡單地說就是除了雙方當事人可以拿回屬於原本自己的財產外，財產低的那方有權利分到「扣除這段婚姻中所負的債務之後，平均分配的財產差額」。
例如：丈夫婚後財產有550萬，婚後負債50萬；妻子只有200萬元，0負債。分配剩餘財產時，丈夫財產要先扣除債務，也就是550萬-50萬=500萬。丈夫500萬扣除妻子200萬=300萬元，這300萬元÷2人=150萬，於是丈夫必須要給妻子150萬元。
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但要特別注意：夫或妻個人收到的贈與物，有經過贈與人用書面聲明這個是專屬夫或妻的特有財產，或者「因繼承或其他無償取得的財產」及「慰撫金」，這些財產即使是在婚後取得，是不計入剩餘財產分配的！而依據近來多數法院實務見解，所謂「其他無償取得之財產」應包含夫或妻受妻或夫贈與之財產在內，所以實務上曾經有妻子主張房屋為丈夫贈與，而丈夫又提不出不是贈與的證據，導致離婚時房子不列入分配中，不過並不是所有法官看法都一樣，所以實際上還是要看情況做法律攻防，若有訴訟需求，建議還是詢問律師。
那到底要如何保障自己的權利呢？
為了保留首購與土地增值稅優惠稅率資格而將房子登記在一方名下的話，建議參考以下幾點保障權利：
1.白紙黑字寫下雙方間的產權持分比例、出資比例、財產歸屬等等，萬一發生不可預期的事件，才能保障雙方權益。
2.登記時多加一個手續：預告登記。所謂預告登記簡單來說，就是指未來一方想要移轉房產或是設定抵押借款時，都需要預告登記人同意，可以避免一方單獨處分財產，有互相牽制的效果。預告登記只要買房子時請代書一併代辦，大約4000∼6000元。
不過預告登記無法排除房子被強制執行，所以有人會用另一個更安全的方式，也就是傳說中的「信託登記」，但這部分就先不在本篇文章說明了。
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【本內容節錄自編輯精選好書《小代書的不動產日記：買賣、繼承、贈與一次搞定》】
出版社：Fun學創意生活廣場
作者：小代書（王淑瑜）
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