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【賣厝阿明】什麼是房屋鑑價?銀行鑑價流程需要多久?標準是什麼?

幸福空間

更新於 2023年07月18日03:00 • 發布於 2023年07月18日03:00

(圖片提供/賣厝阿明)

隱藏在房貸申請流程中的其中一項「鑑價」,代表銀行要估算你的房子究竟價值多少錢,再決定要給多少的貸款成數。

到底什麼是房屋鑑價?跑一趟鑑價流程要花多久時間?又有哪些條件會影響鑑價的高低?賣厝阿明聽到你們的心聲了!這次分成三大部分,超大一包「銀行鑑價懶人包」讓各位秒懂鑑價到底怎麼估!

1.什麼是房屋鑑價?

2. 銀行鑑價流程有哪些?需要多久?

3.四大條件影響鑑價高低

▌什麼是房屋鑑價?

房屋鑑價其實就是把你的房子給銀行估算價值多少錢,無論是要買賣、被查封、要拍賣、房屋有強制執行,都會需要鑑價,但比較常見的是在買賣過程中請銀行來評估,才可以知道最多可以貸款多少錢。基本上每間銀行都會綜合考量屋齡、屋況、地段行情,並評估房貸申請人的財力狀況。

▌銀行鑑價流程有哪些?要多久?

普遍銀行鑑價流程會有「六大環節」,分別是:

A.確定鑑價標的物:申請人需要提供銀行、申請房貸的房屋地址(確認位置)。

B.擬定鑑價計劃:銀行內部會開始建立標的物的檔案,並且制定鑑價相關計畫。

C.蒐集物件相關資料:會根據提供的房屋地址,向政府單位申請建物登記謄本。

D.現場評估、實地勘查:銀行會實地走訪標的物位置,觀察建物的狀態、周邊市場環境、區域位置狀態及生活機能等。

E.整理分析資料:上述四項屬於鑑價的前置作業,當鑑價所需的資料都蒐集完畢,銀行會分析內容,來評估房屋的價值。

F.房屋鑑價報告書:最後,銀行根據整理分析的經濟數據與房屋條件,提供一份房屋估價結果(報告書)。

各家銀行的鑑價時間不同,所以沒有固定的標準作業時間,時間通常取決於當月份的申請案件數量及鑑價人員的業務量。基本上整個房屋鑑價報告書所需的時間不會超過10天,依照各銀行實際情況為主。

(圖片提供/幸福空間)

▌四大條件影響鑑價高低

1.房屋屋況

根據你的房屋樓層、屋齡、坪數大小、是透天大樓還是公寓?有無裝潢?以及所在地段是位於蛋黃/蛋殼/蛋白區、生活機能及便利性(附近有無大眾運輸)、建造方式是哪種等因素來評估。

2.土地持份

除了上述提到的地段很重要之外,如果是結合式住宅,房屋的土地持有面積對於鑑價的結果影響也很大,原因在於房屋會隨著時間逐年老舊,但是土地隨著都市發展是越來越少,也就是土地會不斷增值。

3.嫌惡設施

基本上附近有嫌惡設施的房屋9成以上會減少房屋價值。例如:加油站、焚化爐、垃圾掩埋場、化學工廠等。

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4.實價登錄

鑑價人員也會參考內政部的實價登錄作為衡量市場行情的條件之一,另外像物件是自住或是投資型物件也都會當作評估條件。

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雖然說鑑價主要是在評估房屋本身,但是物件周邊的資源機能、未來成長潛力跟市場趨勢都會是參考的依據。最後,阿明提醒大家!房屋鑑價跟實價登錄的價錢不一定會相同,如果是要申請貸款的朋友,假設銀行鑑比成交價格低,建議可以準備足夠的財力證明,向銀行爭取較高的貸款成數,減少自備款的壓力。

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