市場變了，資金該怎麼走？

文／執行董事 林鈺霏

近年來，國內不動產市場在多波打房政策影響下逐漸趨於保守冷靜，交易量明顯萎縮，價格也持續低檔徘徊。根據內政部最新數據顯示，2025年1月至2月六都整體交易量為29824棟，較去年同期減少25.1％。其中，近年堪稱黑馬的台南2月份移轉棟數僅1258棟，更創下近72個月來單月新低，顯示房市信心依然疲弱。與此同時，投資市場的動盪亦讓資金配置成為關鍵議題。

儘管許多市場分析預期2025年台股將再度站上新高峰，但自年初以來，國際政經因素頻繁變動，包括美國政策走向、AI產業前景、台積電戰略布局等，再加上3月以來外資連續數週賣超，導致股市指數跌破年線，進一步削弱投資人信心。市場變動不會停止，資金的流向總是在調整，關鍵在於如何看待這樣的變局。

我觀察到，近幾年「海外不動產」的討論度正在逐步升溫，且從過去僅是高資產族群的專利，到現在已成為更廣泛投資者的選項。除了大家熟悉的日本東京、泰國、馬來西亞及越南，近期大阪與馬爾地夫這兩個市場的討論度明顯提升，其中，大阪的發展潛力特別吸引我關注。

全球變局下的日本房市

大阪作為日本僅次於東京都的經濟重鎮，不僅擁有全國第2高的人口密度與地方生產總值，根據經濟學人資訊社2024年全球宜居城市排行榜中，更是亞洲唯一進入前10名的城市，同時名列全球治安最佳城市之一。這些指標並非單純的市場宣傳，而是反映了一座城市對長期發展的支撐力，也解釋了國際資金的青睞。我特別關注大阪，除了這些指標，更因為它與東京相比展現出不同的投資邏輯。

大阪房價相對較低，使投資門檻大幅降低。以相同預算，在大阪可以購得更大、更新的物件，而東京市中心如新宿、澀谷、港區的高昂房價，則讓許多預算有限的投資者望而卻步。更重要的是，租金投報率的表現，讓大阪成為更有潛力的市場。根據統計，大阪近年的租金投報率維持在4至6％之間，明顯高於東京的3至5％。當租金收益相對穩定，而房價卻有顯著差距時，自然會形成更有利的投資環境。

投資房市不能只看數字

然而，單純比較房價與租金回報並不足以決定一個市場的價值，真正值得思考的，是城市發展的脈絡與產業支撐力。大阪的生活成本比東京低20至30％，對於新婚族群、新鮮人、學生與自由工作者來說，更具吸引力，也因此帶動了穩定的租賃需求。我曾多次造訪大阪，無論是當地居民或外來移居者，都對這座城市的生活步調與氛圍有高度認同。與東京的高壓快節奏相比，大阪的確多了幾分輕鬆與閒適，這對於長期居住來說，無疑是一大加分項。

尤其2025年大阪世界博覽會的舉辦，又將進一步推動該城市的國際化與基礎建設發展。根據官方估算，本次世博將吸引超過2800萬人次的國際旅客，帶動觀光、商業及住宿需求。此外，關西機場擴建計畫、2030年即將迎來的IR綜合度假區與賭場計畫，這些長期建設項目，無疑將為大阪的經濟成長提供穩定動能。

產業驅動的不動產價值

當我們評估投資市場時，短期數據固然重要，但城市發展的內在動力與經濟結構才是真正值得關注的核心。大阪並非只依賴觀光，而是擁有多層次的產業基礎，這讓市場的穩定性更強。

作為關西地區的經濟中心，大阪匯聚了松下（Panasonic）、大金（Daikin）、大阪商船三井（MOL）等國際企業，政府也積極推動創新產業與國際化發展，這使得當地房市並非單靠觀光支撐，而是由企業投資、基礎建設與人口流動所驅動。此外，大阪的交通系統發達，地鐵與JR線四通八達，使得通勤族群的租賃需求穩健，也讓短租市場如Airbnb在熱門觀光區發展潛力十足。

把握趨勢並非盲目跟風

當然，任何投資都需審慎評估，海外不動產投資更是如此。日本房市雖然相對成熟穩定，但仍受當地法規、貸款條件、稅務制度影響，尤其日本對於外國投資人的貸款限制，可能影響資金槓桿的運用，而日圓匯率的波動，也可能影響最終的投資報酬。因此，在進軍海外市場前，務必要充分了解當地市場規則，評估個人財務狀況，並諮詢專業顧問，以確保投資策略符合自身風險承受能力。

市場永遠在變，重要的不是跟風，而是能否看懂趨勢，提前布局。對於長期資產配置來說，找到具備產業支撐、政策紅利與國際需求穩定的市場，才能確保資本在未來10年、20年內仍然保值甚至增值。大阪，或許會是這樣一個值得持續關注的市場。

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