如何審閱 預售屋定型化契約條款？(五)

─建築設計變更以一次為限

─詳閱「臺北市違章建築處理規則」

近年由於公設比普遍超過30%，甚至亦有高達40%，尤其是在房價節節高漲情況下，所謂剛性需求大都是以中小坪數為主，並且室內實際使用空間愈來愈小，因此，幾乎所有的購屋者都想趁交屋前變更設計，以便增加室內使用空間。請教莊教授，在預售屋交屋前應該如何針對建築設計變更問題，在不違反法令規定情況下，儘量爭取最大的使用空間？

雖然預售屋定型化契約與應記載及不得記載事項對於建築設計變更都有一致的明確規定，惟建商在簽訂買賣契約書時，還會再增加一些限制條件，尤其是現階段面臨工資與營建成本大幅上漲情況下，幾乎所有建案都希望能夠儘早完工，因此，對於「建築設計變更之處理」都顯得格外謹慎，一則嚴格控管施工期限，再則按照原設計圖規劃設計之材料規格、品牌與預定進度進料，俾免衍生未來完工交屋驗收與價金找補不必要的干擾！

至於預售屋定型化契約與應記載及不得記載事項對於「建築設計變更之處理」相關規定，以及一般業者預售契約之約定條款，分別彙整比較如下，以供參考。

壹、預售屋定型化契約「建築設計變更處理」之相關規定：

一、買方申請變更設計之範圍以室內隔間及裝修為限，如需變更污水管線，以不影響下層樓為原則，其他有關建築主要結構、大樓立面外觀、管道間、消防設施、公共設施等不得要求變更。

二、買方若要求室內隔間或裝修變更時，應經賣方同意於賣方指定之相當期限內為之，並於賣方所提供之工程變更單上簽認為準，且此項變更之要求以一次為限。辦理變更時，買方需親自簽認，並附詳圖配合本工程辦理之，且不得有違反建管法令之規定，如須主管機關核准時，賣方應依規定申請之。

三、工程變更事項經雙方於工程變更單上簽認後，由賣方於簽認日起__日內提出追加減帳，以書面通知買方簽認。工程變更若為追加帳，買方應於追加減帳簽認日起十天內繳清工程追加款始為有效，若未如期繳清追加款，視同買方無條件取消工程變更要求，賣方得拒絕受理並按原設計施工。工程變更若為減帳，則於交屋時一次結清。若賣方無故未予結清，買方得於第十三條之交屋保留款予以扣除。雙方無法簽認時，則依原圖施工。

貳、一般常見預售買賣契約書「建築設計變更處理」之相關規定：

一、甲方若有要求室內格局變更時，一律以乙方指定期限內為之，並於乙方所提供之工程變更單上簽認為準，且此項變更申請以壹次為限。辦理變更時不得有違建管法令之規定，甲方應附詳細圖說並親自簽認，經乙方同意後配合本約工程辦理之。

二、甲方申請變更設計之範圍以內部隔間及裝修為限，至於浴廁、廚房位置不得變更，此外，亦不得違反建管法令之規定，及不影響上下層樓為原則，其他有關建築主要結構、大樓立面外觀、管道間、消防設施、公共設施等不得要求變更，甲方更不得要求乙方為將來違章加建之準備或違章加建之施工。

三、工程變更事項經雙方於工程變更單上簽認後，由乙方提出加減帳通知甲方簽認，並於雙方點交房屋時一次結清。雙方無法簽認時，則依建造執照之核准圖說施工。

四、在工程進行中，於不影響甲方利益之範圍內，乙方可依市場需求或設計，為力求完美，申請變更設計，並於交屋前，乙方保留大樓社區外觀建材之規劃設計變更權利。

五、大樓之外觀設計、公共設施位置大小等之配置、門廳車道等之配置，除乙方未依相關法規規定設計外，甲方不得異議。

建築設計變更應注意事項

1.建築設計變更以不違反法令規定為原則，有關「臺北市違章建築處理規則」請參閱附表。

2.買方要求變更設計時，應以室內格局為限，尤其嚴格限制變更衛浴設備位置，因其直接影響上下樓層管線配置，而更重要的是防止漏水，此亦可由近年高級住宅或豪宅建築都將供排水管線集中於後陽台之主要原因(詳請參閱照片)，其次，必須在指定期限，並於工程變更單上簽認，通常變更設計大都與裝潢設計有關，因此，最好能夠提供裝潢設計公司設計圖說供為參考，另外，還會規定變更申請以壹次為限，並且還須經建商同意始得辦理。一般而言，所有建案都有一統一而明確規定，俾便工程順利進行

3.近年幾乎所有建案施工過程都謹守相關法令規定，不輕易答應預留違章空間，例如陽台外推，以「1+1房」或「2+1房」增加室內使用空間，或廚衛位置變更相關事宜，尤其豪宅大都以毛胚交屋，不論是裝潢期間或交屋後，管委會都會嚴格管制，以維持居家水準，此一問題亦可由新建物外觀建材新穎氣派雄偉(詳請參閱照片)，舊建物違章林立之市容景觀見其一斑！

4.一般常見中古屋陽台外推並且加裝窗戶或另以固格鋁增加使用空間，其實，如仔細閱讀「臺北市違章建築處理規則」，這些都是屬於實質違章建築(詳請參閱照片)。

常見用詞定義：

一、新違建：指民國八十四年一月一日以後新產生之違建。

二、既存違建：指民國五十三年一月一日以後至民國八十三年十二月三十一日以前已存在之違建。

三、修繕：指建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架，在原規模範圍內，以非永久性建材為修理或變更，且其中任何一種修繕項目未有過半者。

第 6 條

合法建築物外牆或陽臺欄杆外緣以非永久性建材搭蓋之雨遮，其淨深一樓未超過九十公分、二樓以上未超過六十公分或位於防火間隔（巷）未超過六十公分，且不超過各樓層之高度者，應拍照列管。

前項尺寸以建築物外牆或陽臺欄杆外緣突出之水平距離計算。

第 7 條

以竹、木或輕鋼架搭建之無壁體花架，其頂蓋透空率在三分之二以上、面積在三十平方公尺以下、高度符合下列各款情形之一，且未占用巷道、法定停車空間、防火間隔（巷）或避難平臺者，應拍照列管：

一、設置於屋頂平臺，其高度在二點五公尺以下。

二、設置於露臺或法定空地，其高度在二點五公尺以下或低於該層樓高度。

第 8 條

假山水或魚池等景觀設施符合下列各款情形之一者，應拍照列管：

一、設置於法定空地，未占用巷道、無遮簷人行道、騎樓地、法定停車空間、開放空間或防火間隔（巷）。

二、設置於露臺，經直下層所有權人同意，並由建築師或相關專業技師簽證結構安全無虞。

三、設置於屋頂平臺未占用避難平臺，經直下方各層全體所有權人同意，並由建築師或相關專業技師簽證結構安全無虞。

設置於屋頂平臺之綠化設施，設備層高度在五十公分以下，未占用避難平臺，且符合下列各款情形之一，經直下方各層全體所有權人同意，並由建築師或相關專業技師簽證結構安全無虞者，應拍照列管：

第 14 條

設置於建築空地或法定空地上之欄柵式圍籬，其高度在二公尺以下、牆基在六十公分以下、透空率在百分之七十以上，且未占用法定停車空間者，應拍照列管。

第 15 條

住宅區依相關法令規定留設之公寓大廈開放空間，於建築基地內設置前條之欄柵式圍籬，符合下列各款規定者，應拍照列管：

一、該公寓大廈管理委員會在本府報備有案。

二、經區分所有權人會議之決議設置。

三、於每日上午七時起至下午十時止開放供不特定人使用。(以下略)

第 22 條

夾層屋違建於民國九十年九月一日前曾報本府工務局列管者，應拍照列管。

第 24 條

都發局即時強制拆除施工中違建時，由違建查報人員會同拆除人員，將強制拆除通知書，現場交付違建所有人收執或於現場公告並拍照，並於三日內執行拆除作業。

臺北市違章建築處理規則 (民國109年03月25日修正)