房價跌了…人散了！社區爆藏黑幕：只會不斷「惡性循環」

好房網News記者戴鈺純／綜合報導

現在越來越多年輕人喜歡買大樓，除了住宅趨勢外，最大原因莫過於有「管委會」的存在，有規模的管理制度，可以有效維護社區品質，不僅可以收發包裹，更可以承擔社區管理、維護、修繕責任，以達到社區居住的安全，但「管委會品質」卻是買房的重要指標，也是日後房價升值保證。而有些社區管理費驚人卻沒有達其功效，不僅制度混亂，管理人員素質參差不齊，甚至更曾經發生過管理基金不足，財務出狀況導致社區無法運作的窘境。

日前有網友在房產論壇《mobile01》反應，之前聽聞一些大型社區因為管理費用高，很多住戶都會爭相要當委員，有的甚至被搞到社區最後都沒什麼錢，導致一些大型公設要維修的錢都拿不出來，最後也連帶影響到該社區的房價。因此好奇大家買房的時候會在意社區的財務狀況嗎？財務狀況時常出問題的社區是否會影響房價，有什麼辦法可以避免踩雷呢？

文章曝光後，網友一致認為，買房前深入了解該社區管委會運作是相當重要的，社區公基金餘額可以反應社區品質好壞，「好社區的餘額＝戶數*10萬以上，一般社區餘額＝戶數*2萬－10萬，不能買的社區餘額＝戶數*1萬以下，通常從成交行情也可以看的出來，爛的沒人買的，價格就會便宜」、「管委會都要把每月財報，貼在個公告欄供居民翻閱。我們社區有建置雲端系統，所以用app就可看了」、「好社區財報貼在電梯或大廳公告欄，大樓社區不貼財報的就走人，避免踩雷」、「我住的大樓、電梯／大廳／健身房都需張貼上個月的月報表及會議記錄，不貼不update報表就是管委會失職」。

景文物業管理機構董事長郭紀子表示，社區財務狀況差，必然對房價產生負面影響，而且，容易導致惡性循環。因為財務狀況差，就會導致建築物管理、維護、修繕不良，導致房價下跌；因此，一些優質住戶不能苟同而又無奈之下選擇搬走，再撿便宜進來的住戶可能會更不願意繳錢，財務狀況進一步惡化一定會導致建築物管理、維護、修繕更加不好。

郭紀子進一步說明，社區財務狀況差，也表明社區管理不善。眼尖的住戶，要看大樓整體狀況，也要看財報，管理費收支表在看的時候有什麼技巧，例如是否能看出管委會可能帳務不清，或者該社區可能住戶品質等等的端倪？一、看存款。管理費與公共基金是否分存活期存款與定期帳戶，金額多寡。二、看資金運用。經常性支出如：物管、保全人事費用，設備維養費用，公共水電費用，環境清潔、景觀維護費用，行政事務費用，俱樂部費用等等，諸如此類，支出金額、比例、收支結存是否正常、合理。要收支平衡，每月略有結餘，並適當提列長期維護修繕基金，未來經費不足的風險才比較低。

三、看財務監督機制。社區財務要公開透明，財務公告是《公寓大廈管理條例》規範管理委員會的義務，必須按時定期將財務報表公佈於社區公佈欄上，年度財報每年應於區分所有權人會議中報告。經費動支權力要分層授權，區分所有權人會議授權管理委員會可自行決議使用的額度，管理委員會決議主、財、監委可動支零星費用額度，保持靈活運用的彈性，提高財務運作的效率。

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