美國既有住宅銷售探近30年低點　高房貸利率、低供給下房市進入「低量常態化」

近年來，美國住宅銷售走勢明顯起伏，主要受房貸利率變動、住宅供給長期不足，以及消費者購屋行為轉變等因素影響。疫情期間，在超低利率與居住需求推升下，房市一度衝上高峰；隨著聯準會啟動緊縮循環、利率快速上升，市場動能則逐步降溫。

美國房地產市場低迷態勢延續至2025年，全年住宅銷售量持續徘徊在近30年低點。房價水準居高不下，加上房貸利率長期維持高檔，使不少潛在買家被迫觀望，房市復甦力道明顯受限。

根據National Association of Realtors公布的數據，2025年美國既有住宅銷售量為406萬戶，與2024年持平。2024年銷售量已下探至1995年以來最低水準，而自2022年起，住宅銷售已連續多年呈現年減，顯示市場面臨的結構性壓力尚未解除。

從較長期角度觀察，美國住宅銷售自2023年以來，大致維持在年率約400萬戶水準，明顯低於過去長期被視為常態的520萬戶，反映整體交易量出現結構性下修，房市進入「低量常態化」的新階段。

房市轉弱的關鍵轉折點可回溯至2022年，當時房貸利率自疫情期間的歷史低點快速回升。根據Freddie Mac資料，30年期固定房貸利率在2025年初約在7%左右，且於年內多數時間維持高檔，直到夏末才開始回落，年底降至接近6%。

利率回落短期內為市場帶來些許支撐。2025年12月，美國既有住宅銷售月增率達5.1%，創下近三年來最快的單月增速，顯示部分先前被壓抑的購屋需求開始釋放。