千萬豪宅竟是「磚頭」？ 有房沒現金流「退休族貸款慘遭拒」專家曝銀行真正考量
擁有多間房產卻無法向銀行貸款，這樣的情況在退休族群中並不罕見。房產達人孔祥合分享家中長輩的親身經歷，名下三間房產總市值約6000萬元，屋況良好且無任何房貸，卻因缺乏穩定現金流，遭六至十家銀行全數拒絕貸款申請，凸顯出銀行授信審核中「現金流」的關鍵地位。
孔祥合表示，當初家中長輩認為擁有多間無貸款房產，向銀行申貸應該輕而易舉，沒想到所有銀行都以「只有房子但沒有現金流」為由拒絕核貸。他進一步解釋，銀行的考量是希望借款人每月都能穩定還款，銀行要賺的是利息，而非取得房產，因此穩定現金流對銀行而言才是最重要的評估標準。孔祥合說明銀行的評估邏輯，每1000萬元的房屋貸款，每月本利攤還約需5萬元，但銀行不會讓借款人將全部收入用於還款，通常會以七折計算，意即借款人每月至少需有7萬5000元的收入，扣除5萬元還款後，剩餘2萬5000元作為生活費，這樣的財務狀況對銀行而言才算合理。
針對退休長者有房卻無法貸款的困境，不動產智庫執行長何世昌指出，若長者名下僅有不動產資產，卻沒有足夠的每月現金收入，銀行依據授信原則評估還款能力有問題，自然無法核貸。他建議可將房產贈與給有穩定工作的子女，由子女向銀行借款，再將資金用於支應父母的生活開銷。
越來越多銀髮族將「以房養老」視為穩定退休金來源，根據金管會統計，截至2025年9月底，以房養老核貸件數已突破1萬件，累積金額達582億元。透過將自有住宅抵押給銀行，由銀行每月固定撥付生活費，長者可取得長期可預期的現金流，改善「有房沒錢」的晚年困境。
然而以房養老也有其限制，何世昌表示，以房養老最大的缺點是長輩實際可領回的金額，相較於房屋價值低很多，若長輩理財能力較強，不如先將房子賣掉，將資金用於固定理財或日常花費會更為合適。房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則認為，以房養老方案讓擁有房產的長者可透過與銀行的長期借貸，將資金轉換為生活日常開銷的現金流，等於是享受過去的累積，讓晚年生活更有品質。
現金流才是所有資產的靈魂，房子會增值、股票會波動，但若沒有穩定收入，千萬豪宅在銀行眼中也只是無法變現的磚頭。只要現金流規律、來源明確，即便薪水不算高，也較能獲得銀行的信任。