我的地為何不能蓋房子？土地「莫名其妙被管制」？專家揭真相
好房網News記者林和謙／台北報導
「我要賣一筆在宜蘭的土地，買方要求無套繪證明書，經申請無套繪證明申請書，結果縣政府回文說，那塊地有『建築套繪管制』，可是明明沒蓋房子，這是怎麼一回事？」？房市專家、宜蘭節税地政士及不動產經紀人邱明芳舉實例說，有一天，老鄰居阿花姨帶著一臉疑惑來找我，抱怨上面遇到的情形，我一聽，馬上就明白發生何事，也就是所謂的「套繪管制」，這類案件在實務上也常常發生。
邱明芳表示，買方在土地買賣之前為了權益保障，首先要先向縣府確認建築基地有無受到建築套繪管制，才可申請建築。至於什麼是建築套繪管制？也就是將「建築基地包含供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地」套繪於地籍圖上，以避免重複建築申請的行政措施。
而為什麼要有套繪管制？「套繪管制」是建築行政管理的制度，目的是避免土地被重複利用，因為土地除了建築外，也可能是其他建築物的法定空地、停車空間、或依法不得建築利用的狀況，如果有此種情形，主管建築機關會在地籍套繪圖上著色標示管制，也就是「套繪管制」，以免土地被重複利用而破壞建築管理的秩序。
邱明芳補充說，只要土地曾經申請過建築執照，不論有沒有實際蓋房子，建築管理單位就會把當初申請的建物位置「套繪」在圖上，以免未來重複申請或違規蓋屋，這就是所謂的「建築套繪管制」。
邱明芳指出，三種常見的套繪情況包括；（一）曾蓋房子，後來拆了，但沒辦理拆除執照，政府認為建物仍存在，只申請建照，但從來沒蓋過房子，法規會認定圖上已有建物規劃；（二）建地套繪；（三）農地套繪。建地套繪常見的原因，通常是因為建築法第11條第3項的法定空地管制。而農地套繪的常見原因，則是農地上如果有興建農舍，依照農業用地興建農舍辦法第12條規定，主管機關會在已興建及未興建農舍的農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。
至於要如何解除套繪？邱明芳表示， 主要有三種解除方式：1.有蓋房且已拆除、但沒申請，需要補辦拆除執照，也必須經建築師簽證；2.有申請建照但未蓋屋，須提出「解除套繪管制申請」，可自行申辦；3.屬於農舍配合耕地，需要申請變更使用執照，並須請建築師簽證。縣（市）政府檢討項目無涉農舍本體結構安全及建築技術規則規定，得免由建築師簽證或專業地政士協助；農業用地經解除套繪管制者，地方主管建築機關應將解除套繪管制的所有地號清冊，囑託地政機關塗銷註記。
另外，邱明芳說明，申請解除套繪需要準備以下文件：解除套繪申請書、建照正本（繳回作廢）、地主身分證明文件、現況確無建築物照片、透明套繪圖、手繪套繪圖、三個月內的土地謄本與地籍圖、套繪管制彩圖影本、解除套繪切結書，備齊文件後送至地方政府建築管理科，由承辦人審核合格後，就進入主管機關處理解除事宜。如果共有土地解除套繪，土地共有人若無法協議配合解除套繪，共有人則未來必須申請調解，如果調解未成，則共有人走法院訴訟途徑。不論購買農地或一般建地，要興建農舍或一般住宅建築使用，都要查明該地有無被套繪管制，避免日後土地買賣糾紛。
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