公共設施點交暗藏地雷？解析購屋人必知的權利保障

公設點交順利與否，影響購屋人權益與居住安全。

在台灣，購屋人往往把心力放在挑選社區地段、格局設計與房屋價格，卻忽略了一個極為重要的法律議題──公共設施點交。許多人以為只要取得房屋鑰匙即可無後顧之憂，殊不知，公共設施點交若未完成，未來在使用權利、維護管理、基金撥付乃至居住安全上，都將陷入重大風險。

文/周念暉

依據《公寓大廈管理條例》第57條規定，起造人應於管委會成立後七日內，會同主管機關、管委會或管理負責人進行公共設施點交，這個程序的範圍包含大樓外牆與屋頂防水、大廳、公設空間裝修、消防系統、電梯機械設備、水電管線、機房，以及公共景觀、社區設施如健身房等。

此程序的法律意涵在於，買方支付的購屋總價中，包含公共設施的分攤價值，換句話說，公共設施並非贈品，而是全體區分所有權人共同出資所擁有的財產，起造人依法有移交義務，且須確保設施完工無瑕疵，才算完成交付。

在律師實務案件中，常見到建商刻意拖延點交程序，以規避保固責任，因為公設點交後即視為移交完成，保固起算，若建商能拖延點交，住戶就無法及時要求其履行瑕疵修繕責任。

另外，也有許多案例，住戶或管委會在點交後，發現公設如外牆、機房、消防系統存在瑕疵，但因點交時未聘請專業技師驗收，或缺乏完整影像與書面紀錄，事後難以證明為建商原有瑕疵，最終無法主張瑕疵擔保。

更為嚴重的是，公共基金的撥付也與點交息息相關，許多地方政府規定，公共設施點交完成，始能撥付公共基金，如未完成點交，社區將無專款可用於維護公共設施，造成電梯維修、消防系統保養、景觀維護、門禁監視系統更新等日常必需維護項目停擺，直接影響居住安全與社區環境品質。

此外，還有常見的「球員兼裁判」問題，部分建商透過持有尚未售出的戶別，取得管委會多數決策權，進而主導點交流程，壓制住戶對於施工品質或設備瑕疵的改善要求，住戶面對這種結構性權力不對等，常無奈地接受。

筆者曾協助一社區處理點交爭議，該社區已交屋三年，但因住戶對管委會人選與經營理念分歧，遲遲未正式成立管委會，造成公共設施無法完成點交，期間游泳池磁磚脫落、健身房設備無法使用，電梯頻繁故障，建商則以「尚未點交、保固尚未起算」為由拒絕修繕，住戶無奈只能自費維修，增加不必要的支出與爭議。

最終，在律師協助下，先召開區分所有權人會議成立管委會，接著由律師發函催告建商依法履行點交義務，並同時向地方建管單位檢舉建商延遲點交，雙重施壓後，建商才安排點交，並承擔修繕費用。

面對公共設施點交，購屋人與社區住戶常忽略在買賣契約階段，即應確認點交義務、範圍、驗收程序及保固期限起算點是否明確約定，避免簽下空泛或過度偏袒建商的條款。在點交過程中，應由管委會及專業技師參與，逐項檢視結構安全、消防系統運作、機房設施運轉，並要求建商提供完整點交紀錄及影像存證，以備日後主張。

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