房地合一稅新制懶人包 試算、免稅秘招大公開
（圖片提供：蝦姐）
更新：2022/5/3
為什麼會有房地合一稅？新制、舊制差異有哪些，怎麼試算，如何達到免稅門檻？一次說給你聽！
█ ▌房地合一稅的緣由，竟跟國父孫中山有關！
為什麼會有房地合一稅的產生？話說從頭，還是得先談談我們的國父。
國父孫中山提倡的三民主義分別是民族、民權、民生，而這當中民生主義的理想就是平均地權，漲價歸公，我國憲法第142條也規範了要實施平均地權，第143條更指出「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。」，依循這樣的基本國策，延伸出針對土地單獨課稅的模式。
因此，我國的不動產一直都是土地、房屋分離課稅；土地是「土地公告現值」計算獲利來課徵土地增值稅（以下簡稱土增稅），房屋則依照「房屋評定現值」和成交價計算獲利後，併入綜合所得稅內一同課徵，但卻由此出現了四大問題（參見）：
一、課稅基礎與市價脫節
土地公告現值或房屋評定現值長期低於市價，無法依照實際的獲利課徵所得稅，導致市場出現炒作空間。
二、刻意操控房地價格比例
土增稅依土地公告現值課稅，但房屋卻要依照實際成交價計算獲利來課稅，導致有心人刻意調整房、地成交價格，壓低房屋售價，或提高房屋建造成本來降低獲利，以減少稅金，規避所得稅累進稅率。
三、土地漲價也可能不用繳稅
因為土地公告現值是一年調整一次，如果在一年內多次移轉，根本課不到土地增值稅。
四、賠錢賣卻可能要繳稅
如前所述，土地公告現值與市價嚴重脫節，所以即便實際出售不動產賠錢，還是必須繳交土地增值稅。
█ ▌房地合一稅內容為何，如何試算？
如先前所述，為避免房、地分離課稅導致的諸多問題，2015年6月，我國修正通過《所得稅法》及《特種貨物及勞務稅條例》（第6條之1宣告停徵奢侈稅），正式宣告於2016年起上路「房地合一稅」，其應繳納的稅金公式如下：
（成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額）ｘ稅率
如上所述，稅基是以不動產賣出成交價，扣除原始取得成本和相關移轉費用，再扣除依土地稅法計算的土地漲價總數額（土增稅稅基）所得的淨獲利；稅率則是依持有房屋的時間劃出級距，依《所得稅法》第14之4條規定，個人在國內持有房屋1年內轉手賣出，稅率為45％，持有超過1年未超過2年，稅率35％，持有超過2年未超過10年，稅率為20％，超過10年，稅率15％。
█ ▌房地合一稅2.0調整了什麼？一張對照表3秒看懂
此次修法並未調整房地合一稅的算法，而是調整稅率的計算級距，前後對照表如下：
表：房地合一稅2.0舊制、新制對照表（境內個人）
持有期間
舊制稅率
新制稅率
稅率增減狀況
1年以內（包含）
45％
45％
照舊
超過1年，未超過2年
35％
增10個百分點
超過2年，未超過3年
20％
35％
增15個百分點
超過3年，未超過5年
超過5年，未超過10年
20％
照舊
超過10年
15%
15%
照舊
資料來源：行政院資訊，樂屋網整理
依上述圖表可見，持有超過1年，未超過5年的屋主影響最大！不過草案尚未三讀定案，詳請可看這篇，房地合一2.0影響誰 一張對照表3秒看懂。
█ ▌自住換屋用重購扣抵，這些人其實不用繳稅
房地合一稅乍看之下很驚人，但是事實上，有三種狀況可以抵稅，低稅，甚至免稅！
一、自住設籍滿6年可減免！（自住房地租稅優惠）
依規定，只要個人或配偶、未成年子女設籍自用，連續持有滿6年，沒有營業或出租，稅基如果在400萬元以下就免稅，超過400萬元的部分，則按照10%的稅率課徵，不過6年內減免以1次為限。
＊案例：甲在2016年7月以2000萬元買進A屋自用，在2022年年8月以2600萬元售出，扣除相關費用後淨獲利500萬元，則可以100萬元課徵10%，只需繳交10萬元的稅金。
二、自住換屋，2年可重購退稅！
依《所得稅法》第14之8條規定，2年內買賣換屋，無論是先買後賣還是先賣後買，重購後5年內可申請退稅，且5年內該屋不能改做其他用途或再移轉；其中又分小屋換大屋全額退稅、大屋換小屋依比例課稅兩種狀況。
＊案例：小張在2018年5月出售自住A屋，成交價1500萬元，繳納房地合一稅80萬元。
1、小屋換大屋全額退稅
2019年8月小張再買B屋自住，成交價2000萬元。因為B屋買價高於A屋賣價，認定上是以小換大，所以小張可申請80萬元全額退稅。
2、大屋換小屋依比例課稅
2019年8月小張再買B屋自住，成交價1200萬元，因為A屋的成交價大於B屋買價，認定上是大屋換小屋，所以可依照比例退稅，計算方式如下：
已繳房地合一稅金 ｘ 重購買價
———————————————— ＝ 可退稅金額
出售賣價
(80x1200)/1500=64，小張可得退稅64萬元。
三、非自願因素者，採用較低稅率計算
依財政部公告，只要是調職、非自願離職或其他非自願性因素，5年內轉手房屋，以20%稅率課徵。
█ ▌房地合一稅何時繳納，如何申報？
房屋的原所有權人，應於所有權移轉登記（或依房屋使用權交易日）的次日起算30日內，自行填具申報書並檢附相關證明文件，向該管稽徵機關辦理申報。且由於房地合一的稅基，也就是這次買賣淨獲利的部分，已經在移轉時繳納了，就不用再併入綜合所得稅中重複課稅了。但因為房地合一稅稅基有扣除土增稅稅基，所以土增稅還是要繳的喔！
延伸閱讀→房地合一2.0影響誰 一張對照表3秒看懂
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