「S Hotel」改名5個月今爆停業、這間中山區老飯店4.1億賣掉！6飯店今年都轉手圖什麼發展？

作者 : 彭蕙珍

圖片 : Google map截圖、台灣房屋提供

位於台北市敦化北路精華地段的「S Hotel」酒店驚傳營業到今天周三（8/21），「S Hotel」是名人汪小菲為了前妻大S砸下3.5億創立的飯店。兩人離婚後，汪小菲於去年底改名為「美憬閣」（Mgallery），並於今年3月換新招牌，但卻不到半年就因經營不善而停業。

據悉，「S Hotel」酒店業主為龍巖集團，未來走向不得而知。

另外，根據台北市實價周報資料顯示，北市今天又有一處老舊飯店整棟出售，是位於中山區的天津大飯店。

根據實價登錄，天津大飯店屋齡已45年，由不動產租賃公司「吉緻生活」以4.1億元買下8層樓、建坪590坪的飯店，地坪68.9坪，其中土地價值約3.9億元、建物價值1726萬元，未來仍會仍是以旅館經營，預計在第4季重新開幕。

台灣房屋中山民生加盟店店東蕭佑寯表示，「天津大飯店」當初據傳整棟開價4.2億元求售，買方議價率僅2.4%，主要是該案區位條件好，附近旅店業林立，對觀光有匯集效果，加上鄰近捷運中山站，有觀光人潮。

另，土地使用分區為商四、屬於角地，容積率達800%，儘管屋齡已45年，珍貴的地方是土地價值，現階段買主仍繼續經營旅館，同時也可整合周邊基地，擴大面積以做都更危老改建。

台灣房屋集團趨勢中心觀察，今年全台飯店易主案例不少，包括台北大安區「安和旅館」，2月由開發商以約9.2億元買下；桃園「晶悅國際飯店」3月由4家公司共同以約34.8億元入手，土地高達2千多坪。

南部也有億元飯店交易，如1.17億元的台南「遠悅飯店」、2.88億元的高雄「文賓大飯店」、以及3.6億元的「立多商旅」交易。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐觀察，今年不少老飯店或商旅交易，建物屋齡都30年以上，已達危老條件，共同優勢是地段佳、建物面積大。

飯店交易案例

她指出，飯店轉手後有4種發展：

1. 看上飯店產權單純，地段便利，不少建商購入直接都更重建，改為飯店、商場、商辦或豪宅，後市發展潛力大。

2. 售後回租，新買家優先卡位，保留未來開發機會，原經營者將飯店出售增值部分獲利了結，且售後回租改走輕資產經營，降低資金壓力。

3. 近期有不少年輕新創公司，看好旅宿業發展，買下舊商旅，運用新的科技系統優勢，或串聯文創資源，透過綜效行銷，讓老飯店有新面貌。

4. 有少數業者跨產業購入商旅，當商辦自用。

第一建經研究中心副理張菱育表示，後疫情時代，國人偏好出國旅遊，今年國旅人潮走緩，台灣10大飯店中有8家營收比2023年還低，部分中小型旅館或老舊飯店也都受到影響。

因此，有些老飯店、旅店乾脆求售或都更，開發商也趁此時機整棟購入，將老建築重新改建活化利用。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，疫情確實改變了飯店業的生態，有些老舊飯店受疫情重創，即使疫情過後可能飯店老舊競爭力不足，若投入翻新回收期又長，業主開始尋求資產最佳效益，加上危老政策當時正夯，因此不少老舊飯店都投入改建。

他統計，從2019年至2022年，台北市老舊飯店中就有高達21件申請重建，堪稱北市飯店最大改建潮。台北市知名案例包括「馥敦飯店南京館」、「六福客棧」、「台北國賓大飯店」、「西華飯店」、「首都大飯店小巨蛋館」、「三德大飯店」、「神旺大飯店」等。

他強調，多數飯店業者都是選擇危老方式進行，主因係危老重建效率快、變數少、容積獎勵明確等，能為業主帶來更大的重建價值。

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