每坪成本落差逾5萬元 北市都更案為愈來愈難算？建商：現實成本追不上制度認列
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
根據統計，台北市住宅面臨嚴重高齡化，逾30年屋齡的老宅高達67萬多戶，占全市住宅總數將近 72％，其中，屋齡超過40年的建物更高達約52萬戶，代表在北市每1.76間房屋就有1間屋齡超過40年，住宅老化速度遠大於都更重建效率。
產業界指出，台北市近年仍有璞真、冠德、潤泰、華固、忠泰、長虹等業者持續投入都更與危老推案，但隨著營建成本、融資利率與住戶分回期待同步升高，業者普遍面臨「成本真實上升、制度認列偏低、分配談判困難」的三重壓力。
商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰提到，最近不少同業反映，台北市都更審查流程冗長，一個案子包括更新前後估價、權利分配與選配、共同負擔項目、容積獎勵、都市設計、少數不同意戶、拆遷安置、違建認定，若牽涉文資或老樹議題，更需要跨局處聯合審查，只要一個環節出問題，都會是牽一髮而動全身，一關卡一關，甚至還要重跑流程，曠日廢時。
營建成本飆升 都更案財務可行性正遭考驗？
此外，台北市政府在都市更新審查項目中，現行的「都市更新工程造價要項」規定，關於「都市更新事業及權利變化計畫」的提列建築總成本計算基準，已經是都市更新審議會在113年1月通過實施的，但已經又過了兩年半，明顯偏離市場行情，造價偏低，尤其是近1、2年大幅快速的波動，營建成本更容易產生落差。
賴正鎰說，全球因中東戰火導致石油天然氣飆漲，導致原物料價格攀升，尤其是銅、鋁、鋼筋、水泥與玻璃等建材漲價，國內今年以來又因為土石方處理與去處的問題，開挖地下室成本，每坪大增3至5萬元。
舉例來說，若以15樓的建築成本計算基準，每平方米造價基準僅約20.4萬元，若加上計算土地改良物等特殊工法，也僅能計算22.77萬元。但以台北市實際市場行情來看，RC結構、15層以上的住宅高樓，每坪建築成本至少已達28.5萬元起跳；20層以上高樓現在實際建築成本單價也都來到32萬元；30層樓SRC鋼構甚至要到35萬元。
工程造價基準該怎麼改？業界建議與物價指數連動
若是鋼構建築、深開挖基地、特殊耐震設計、高規機電設備、綠建築、智慧建築或基地條件較複雜者，成本更可能再往上墊高。換言之，制度認列成本與市場實際成本，每坪至少已有5萬元以上落差，對大型都更案而言，總成本差距可能動輒數億元，足以改變整個都更案的財務可行性。
賴正鎰建議，市府應儘速檢討權利變換成本認列制度，將現行工程造價基準由「固定表格」思維，調整為「基準單價加物價指數連動」機制，至少每半年檢討一次，納入營造工程物價指數、鋼筋、水泥、混凝土、機電設備、人工成本、融資利率與工期變動。
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