《地政士執業的困境2》撕掉「地面師」標籤：從司法實務檢視地政士在不動產詐騙案件中的責任邊界

（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）

報載102歲老翁與60多歲看護結婚，因為老翁名下有8億財產，引起社會各界及子女關注，先不論是否涉及不法，檢視其不動產已經有設定抵押權，那麼承辦抵押權設定的地政士將來可能會受到檢調單位的約談，一件抵押權設定的地政士執業收入不過4000-6000元，如果遇到這種事，要跑地檢署或法院，對地政士而言確實不公平。

不動產詐騙案件近年快速攀升，案件型態也日益精緻化。詐騙集團透過長時間話術操作、假投資群組與人際信任滲透，逐步誘使高齡被害人投入資金，最終進入房產抵押或移轉階段。當損害結果浮現，刑事追訴隨即啟動，社會輿論也急於尋找「看得見的責任者」。

在此過程中，依法辦理抵押權設定或所有權移轉登記的地政士，往往成為最容易被指認、也最容易被誤解的對象，甚至被簡化標籤為所謂「地面師」。然而，若從司法實務與刑法基本原則檢視，這樣的指控，實有違反罪責相當與證據法則之虞。

一、刑事責任的核心：主觀犯意與具體共謀
在刑事法體系中，無論是詐欺罪、幫助詐欺罪或共同正犯，成立的關鍵皆在於「主觀犯意」與「客觀行為」的結合。僅有結果發生，並不足以推論行為人具備犯罪故意。

就地政士而言，其執業行為本質上屬於依法行政程序的代辦。即便最終被害人確實遭受詐騙，司法實務仍須具體證明：
（一）地政士是否「明知」該交易為詐騙行為；
（二）是否仍基於分贓或協助意圖，與詐騙集團形成犯意聯絡；
（三）其行為是否對詐騙結果具有實質助益。

若僅因地政士「曾經辦理登記程序」，即推定其具備幫助犯或共犯故意，實質上已將「職務行為」錯誤轉化為「犯罪行為」，此一推論不僅違反刑法謙抑性，也動搖無罪推定原則。

二、程序行為不等於結果背書
司法實務長期強調，不能僅憑「事後結果」回推行為人於行為當時的主觀認知。抵押權設定之所以成立，前提在於抵押權人與義務人雙方意思表示一致，並以書面文件呈現。地政士在場時，所能確認者，是形式上的真實性，而非投資內容的實質正當性。

實務上，許多被害人在登記當下，仍堅稱係「自願借貸」、「短期投資」、「親友周轉」，並無任何外顯受脅迫或神智不清的狀態。在此情況下，若要求地政士拒辦，反而可能構成對人民財產權與意思自治的不當干預。

司法若以「你應該看得出來不合理」作為責任基礎，實際上是以結果論倒推注意義務，這與刑事法要求的「行為時判斷」明顯相悖。

三、幫助犯的成立，不容以職業身分替代證據
在部分案件中，檢警實務常以「地政士具備專業能力」作為提高注意義務的理由，進而推論其「應可察覺異狀」。然而，專業能力的存在，並不等同於刑法上「明知犯罪」。

刑事責任的成立，仍須具體證據支持，例如：
是否曾參與詐騙集團內部溝通；
是否收取顯不相當之報酬；
是否刻意規避查核、協助製作不實文件；
是否多次反覆辦理同類異常案件並與特定對象高度連結。

若欠缺上述具體事證，而僅以地政士身分或案件結果作為認定基礎，形同以職業角色推定犯罪，這不僅違反證據裁判主義，也可能造成寒蟬效應。

四、比例原則下的風險與報酬失衡
從比例原則觀之，地政士在整體詐騙架構中，既非資金掌控者，也非利益分配者，其實際報酬多為數千元的法定或市場行情服務費，與詐騙集團動輒數百萬甚至上千萬的不法所得，形成極端不對稱。

司法實務若忽視此一結構性差異，將程序代理人與詐騙核心成員等量齊觀，不僅不符經驗法則，也削弱刑事追訴的精準度。

五、錯誤究責，反而削弱制度防線
值得警惕的是，若地政士因司法風險過高而選擇全面迴避高齡抵押或民間借貸案件，實際結果恐非保護被害人，而是迫使交易轉入無任何專業把關的地下管道。屆時，不但無人查核身分、無人確認親簽，反而更有利於詐騙集團操作。

司法實務若未能清楚劃分「程序責任」與「犯罪責任」的界線，最終受損的，將是整體不動產交易安全。

結語：回歸證據與法理，而非情緒性究責
面對不動產詐騙的社會傷痛，司法的角色不應是情緒的延伸，而是理性的防線。地政士是否涉案，應回歸具體證據、主觀犯意與實質助益的嚴格檢驗，而非因其站在制度前線，就被迫承擔超越法律的責任。

唯有撕掉「地面師」這種模糊而情緒化的標籤，讓責任精準回到真正的詐騙組織與金流核心，司法才能在保障被害人的同時，也守住法治社會最基本的底線。

（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）

（本專欄言論非代表本報立場）