通膨巨獸來襲！前稅務官示警：現在不買房恐怕更貴 揭密「利差防禦術」如何省下百萬還款額

商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導

在全球通膨壓力持續升溫、主要央行紛紛進入升息循環之際，房地產這項傳統避險資產再度成為市場關注焦點。面對近期房貸利率上調引發的購屋觀望潮，前日本國家稅務專家小林義孝（Yoshitaka Kobayashi）提出不同觀點，直言「因利率上升而延後購屋，未必是理性的選擇」。

小林指出，在通膨環境下，關鍵不在於單一利率水準，而在於是否能善用利差與時間所創造的資產防禦空間。對置產族而言，掌握房地產「波動性」的進場時機，反而可能成為抵禦購買力下滑的有效策略。

從國際房市比較來看，目前日本房貸利率仍處於全球相對低檔。相較於美國、英國房貸利率動輒超過5%，日本市場的浮動利率普遍維持在1%以下，固定利率多落在2%左右。小林認為，這種低利率環境在通膨背景下，等同為實質資產創造了獨特的增值空間，能以極低資金成本取得長期資產，本身就是一種對沖通膨的手段。

事實上，這樣的利差優勢也吸引不少海外資金關注。市場消息指出，部分投資人正透過日本銀行的低利貸款進行槓桿操作，將資金配置於海外高成長不動產市場，藉由跨國利差放大資產規模。

針對多數購屋族最糾結的固定利率與浮動利率選擇，小林以實際數據說明兩者差異。假設貸款金額為3,500萬日圓，還款年期35年，若採浮動利率0.5%，每月還款約9.1萬日圓，總還款金額約3,816萬日圓；若選擇固定利率1.5%，每月還款約10.7萬日圓，總還款金額約4,501萬日圓，兩者差距高達685萬日圓，約合新台幣140餘萬元。

小林指出，固定利率確實能提供心理上的穩定感，但若在利率仍處低檔時即鎖定較高利率，等同在還款初期就先付出一筆可觀的成本。相較之下，浮動利率雖存在未來升息風險，但在低利階段所累積的節省效果，往往被市場低估。

對於民眾普遍擔憂未來升息導致財務壓力暴增，小林進一步說明「利息前置化」的概念。在本息平均攤還制度下，貸款前十年所支付的利息，通常占整體利息支出的一半以上。換言之，若能在貸款初期享受低利率，即使十年或十五年後利率上升，因剩餘本金已明顯下降，利率上調對總還款金額的影響將相對有限。

不過，市場分析師也提醒，低利槓桿策略並非毫無風險。日本央行已於2024年正式結束負利率政策，長期低利環境能否延續仍存變數。若通膨持續推升生活成本，但薪資成長無法同步跟上，家庭現金流將面臨更大壓力。此外，一旦央行為壓制通膨而採取更為鷹派的升息政策，浮動利率的還款負擔可能在短時間內快速放大。

房價本身的保值性亦是關鍵考量。在市場波動加劇之際，區位條件不足或缺乏生活機能的物件，即使利率再低，也可能承受價格修正風險。

專家建議，面對通膨與升息交織的時代，購屋者應回歸自身的剛性需求與財務結構評估。房地產作為資產防禦工具，前提仍在於穩健的還款能力與合理槓桿配置。對於考慮進場的置產族而言，當前低利環境確實提供難得的操作空間，但仍應精算還款結構，並預留0.5%至0.75%的升息容忍幅度，才能在通膨時代中走得長、站得穩。