賣房前先數持有年限：房地合一稅 2.0 稅率與自住 400 萬免稅條件

同樣賺了600萬元，有人繳270萬元，有人只繳20萬元。差別不在房價，而在持有了幾年、這間房子算不算自住。2016年以後買進的房子，出售時都要面對房地合一所得稅；2021年7月1日起施行的房地合一稅2.0，讓持有未滿5年出售的稅率至少是35%。賣房的決定若排在稅率跨級前幾天，差距可能是好幾十萬元。

四個年限，四種稅率

依所得稅法第14條之4，境內居住的個人出售房屋、土地，稅率看持有期間：

• 2年以內：45%
• 超過2年、未逾5年：35%
• 超過5年、未逾10年：20%
• 超過10年：15%

5年是最關鍵的一道線。例外情況包括因財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願因素，出售持有5年以下的房地，稅率為20%；以自有土地與建商合建、在取得土地後5年內完成並銷售，或參與都更、危老重建後第一次移轉且持有5年以下，也適用20%。非境內居住者則是2年以內45%、超過2年35%，沒有更低的級距。

課稅範圍是所得稅法第4條之4所列、2016年1月1日以後取得的房屋與土地。預售屋及其坐落基地、以設定地上權方式取得的房屋使用權，同樣視為房地交易。

年限怎麼起算

持有期間是從取得日算到交易日。依財政部「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，買賣取得的房地，取得日與交易日都以完成所有權移轉登記日為準，不是簽約日；預售屋則以訂定買賣契約之日為準。繼承取得的房子，可以把被繼承人持有的期間合併計算；配偶贈與取得的，也可以併計配偶持有的期間。

實務上最容易吃虧的，就是以為「簽約那天就滿5年了」。登記日晚個幾週，稅率就可能停在35%。想把自己的取得日、交易日放進級距對照，可以看這份房地合一稅持有年限與稅率總覽。

自住優惠的四個條件

所得稅法第4條之5第1項第1款規定，個人與其配偶及未成年子女的自住房地，同時符合下列條件，課稅所得400萬元以內免稅，超過400萬元的部分按10%課稅：

• 個人或其配偶、未成年子女在該屋辦竣戶籍登記。
• 持有並居住於該房屋連續滿6年。
• 交易前6年內，沒有出租、供營業或執行業務使用。
• 本人、配偶及未成年子女在交易前6年內，未曾適用過這項優惠。

最後一條常被忽略：6年內只能用一次，且是以家庭為單位計算。夫妻其中一人去年剛用過，另一人今年出售也不能再用。

同一筆獲利的三種結果

假設成交價減去取得成本、相關費用與土地漲價總數額後，課稅所得是600萬元：

• 符合自住優惠：400萬元免稅，剩下200萬元×10%，稅額20萬元。
• 不符自住、持有8年：600萬元×20%，120萬元。
• 持有未滿2年：600萬元×45%，270萬元。

至於這間房能不能走自住條件、要先準備哪些設籍與居住證明，這篇自住400萬免稅資格說明把條件拆得更細。

30天內申報，賠錢也要報

依所得稅法第14條之5，房地完成所有權移轉登記日的次日起算30天內，不論有沒有應納稅額，都要自行填具申報書，檢附契約書影本等文件向稽徵機關申報；預售屋則從交易日次日起算。賣賠了也要申報，因為依第14條之4，交易損失可以從之後3年內的房地交易所得中減除。

沒報或報少的代價寫在第108條之2：逾期申報處3,000元以上3萬元以下罰鍰；有申報但漏報、短報，處所漏稅額2倍以下罰鍰；完全沒申報，除了補稅，還要按補徵稅額處3倍以下罰鍰。另外，依第14條之6，未提示取得、改良及移轉費用的單據，稽徵機關得按成交價額3%計算費用，上限30萬元，裝修發票與仲介費收據最好在交屋時就整理好。

謝銘元（艾克斯）喵宇宙創辦人