人潮＝錢潮公式失靈？北市「店租王」月租88萬，醫美、健身房...這3大產業憑什麼成為房東新寵？
作者 : 梁任瑋
圖片 : 攝影／劉咸昌
當服飾、精品不再願意支付天價店租，誰來接手一樓金店面？ 答案轉向醫美、診所與健身房。
這批新好租客不再仰賴路過人潮，而是鎖定目的型消費者，憑藉大坪數、長租期，成為房東眼中的新寵。
如果要找出台北市2025年的「店租王」，答案可能讓許多老房東意外。不是西門町，也不是曾經一店難求的忠孝東路，而是在八德路。
2025年1月，台北市中正區八德路一段、鄰近華山文創園區與光華商圈的一樓店面，以每月88.9萬元出租給韓國iloom怡倫家居台北旗艦店，躋身台北市年度店租第二高。租客看上的，不只是門牌，也不是一天有多少路人經過，而是足夠大的展示空間，滿足消費者必須「親自走進來」才能完成的體驗。
沙發要坐過、床墊要躺過，材質、尺寸與空間感更難只靠手機螢幕決定。當服飾、銀行等傳統店面大戶逐漸縮小據點，需要展示、體驗與專業服務的產業，反而成為大店面的新買單者。
▲桃園藝文特區麗晶花園廣場2間一樓店面，空間約200坪，去年由醫美診所與中醫診所承租，月租皆達39.9萬元，並簽下10年長約。（攝影／劉咸昌）
人潮＝錢潮公式不再 進駐業者也重洗牌
另一個新興店王正在桃園出現。桃園藝文特區麗晶花園廣場內，兩間約兩百坪的一樓店面，去年分別都以每月39.9萬元出租，其中一間由醫美診所承租，另一間則是中醫診所。更值得注意的是，兩家業者都不是短租試水溫，而是直接簽下十年租約，甚至預先約定5年後月租調升至44.1萬元，兩間店面一年租金收入合計接近千萬元。
這幾宗看似毫不相關的交易，其實透露台灣街邊店面的主角，正在換人。
這個新動態的意義不是商圈失去魅力，而是品牌與消費型態正重新洗牌。台北永康街口近期也出現新的店面異動，原本由服飾品牌LORANZO承租的店面，即將迎來日本大型二手商品連鎖品牌2nd STREET進駐。
過去能負擔核心商圈高租金的，多是服飾、餐飲或大型連鎖品牌；如今，主打循環消費、二手選物與體驗經濟的新型態品牌開始卡位，透露出一個訊號，黃金店面的價值，不再只取決於地址與人流，更取決於品牌能否把人潮真正轉化成消費。
「過去二十年，台灣店面的公式是人潮就是錢潮。」長拓不動產董事長林文進表示，早期捷運出口、百貨公司旁、主要幹道第一排，只要擁有夠寬的門面，就是房東眼中的「金雞母」。
在2000年到2010年代前半段，銀行、精品、服飾業者搶進精華商圈，推升店租，也墊高店面售價。只是店面價格漲得比租金更快，租金投報率一路被壓低，即使年化報酬率僅剩1％至2％，投資人仍願意進場，押注的是黃金地段保值性與增值空間，相信「黃金店面永遠有人要」。
但這套公式後來被打破了。電商崛起、消費模式改變，加上百貨公司與大型購物中心吸走目的性消費人潮，街邊零售業承受的壓力愈來愈大。商仲業者甚至認為，即使店面租金投報率已達3％，相較其他金融商品，也未必足以吸引投資人進場。
然而，有趣的是，實體店面並沒有因此消失，消失的是「什麼行業都需要黃金一樓」的年代。取而代之的，是另一群更依賴實體空間，而且不容易被網路取代的產業：醫療、醫美、健身，正是其中最明顯的三股力量。
▲永康街口原由服飾品牌LORANZO承租的店面，即將迎來日本大型二手連鎖品牌2nd STREET，黃金商圈的主角正在重新洗牌。（攝影／唐紹航）
醫美》要的不是人流，是「看得見」
醫美診所為什麼成為房東眼中的好租客？欣元商仲總經理焦文華說，醫美與傳統零售最大的不同，在於消費者通常不是「路過順便買」。客人可以在網路上買衣服、化妝品，甚至訂購一整周的生活用品，卻不可能在線上完成雷射、皮秒、微整形。這使醫美成為少數「網路愈發達，實體據點反而愈重要」的服務業。網路負責導流，實體店面負責完成交易。
不過，醫美選址邏輯也與傳統零售不同。它不一定需要西門町一天數萬名的逛街人潮，卻需要交通方便、門面醒目、停車容易，以及足夠大的室內空間。
對醫美品牌而言，一樓店面不只是營業場所，也是廣告。一個位於主要道路、挑高明亮、擁有大面寬的診所，每天面對成千上萬車流，本身就是一塊不會下架的實體看板。這也解釋桃園藝文特區過去因坪數大、總租金高，一度難以去化的店面，如今反而找到醫療業者接手。公開資料顯示，這批店面先前曾因總租金較高而空置，如今與診所一次簽下十年租約。
對房東而言，這類租客還有另一個優點，不會說走就走。診所從水電、隔間、消防，到診療空間與大型設備，裝修成本遠高於一般服飾店。一旦完成投資，只要商圈條件沒有重大改變，業者通常不會輕易搬遷，這正是房東最喜歡的租客特質——租得久。
如果說醫美追逐的是消費力，診所追逐的則是生活人口。這也讓店面市場出現重要轉折：最有價值的店面，不見得位於傳統的一級商圈。
診所》不跟商圈，更重「生活人口」
過去談店面，大家想到的，是如台北市忠孝東路、西門町、士林夜市等觀光人潮密集戰區；但診所考慮的是另一張地圖。附近有多少住宅？人口年齡結構如何？家庭戶數是否增加？停車方不方便？附近有沒有捷運？周邊是否形成成熟生活圈？
當選址從「觀光人流」轉向「生活人口」，店面的價值自然跟著重新排列。
桃園藝文特區就是典型案例。當地住宅密度高，又有辦公與公共建設進駐，未來捷運綠線G11站亦為區域交通條件增加籌碼。這種區域未必擁有西門町規模的觀光客，卻擁有醫療服務最需要的特質：穩定的居民與消費人口。因此，過去房東最愛問的問題是：「一天有多少人經過？」現在可能要增加另一個問題：「附近住了多少人？」
健身房則走出完全不同的路。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛說，近年健身房屢屢成為店面市場主力租客，其實精準反映新一代大型店面的生存模式。
▲健身房講求大坪數與實體體驗，近年成為大型店面的重要租客，也替過去難去化的大空間找到新出口。（攝影／吳東岳）
健身房》一樓做入口，串聯上下大坪數
健身房最大特色不是租金單價，而是「總坪數」。器材區、自由重量區、更衣室、淋浴間、團體教室，加上走道與公共設施，一間大型健身俱樂部動輒需要數百坪。如果全部使用台北精華區一樓，幾乎不可能負擔租金；因此，它們發展出新的空間模式，一樓取得入口與招牌曝光，真正需要大量坪數的營業空間，則往地下室或二樓移動。
對房東而言，一次去化千坪空間、還能簽下十年租約，即使每坪單價不高但仍是筆好生意；對租客健身房而言，則以相對可控的單坪成本取得大面積據點。在雙方各取所需的情況下，這也讓過去最難處理的「大坪數店面」，重新找到出口。
值得注意的是，台北核心商圈本身也不是一路衰退。戴德梁行最新市場資料顯示，2026年第一季忠孝商圈空置率約8.84％；西門商圈4.96％；中山南京商圈4.7％，整體零售市場仍維持穩定；品牌展店只是比過去更加重視自身客群與商圈定位。
整體來說，下一波真正有機會勝出的店面，未必是租金最高的店面，而可能是能夠讓新產業長期活下去的店面。它要有足夠面寬，也要有合理租金；要看得見，也要到得了；最好有停車空間、人口支撐，還能容納診所、醫美或健身房所需要的特殊裝修。
當年由精品、銀行與服飾品牌等業者共同打造的黃金店面時代正在遠去，但城市的一樓並沒有因此失去價值，它只是換了一批新主人。當健身房成為新興大租客、醫美與中醫診所願意在桃園一次簽下十年租約，市場已經給出答案，店面沒有消失，真正消失的，是我們對「黃金店面」的舊想像。
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