個人出售屬房地合一稅課稅範圍之房地　應按出售權利範圍計算自住房地免稅額

▲財政部北區國稅局行政大樓。(圖／北區國稅局行提供)

【勁報記者羅蔚舟/桃園報導】
財政部北區國稅局表示，個人出售屬房地合一稅課稅範圍之房地，如符合自住房地免稅要件，可享有課稅所得額新臺幣（下同）400萬元免稅額。惟出售房地權利範圍非為1/1（全）者，自住房地免稅額應按出售權利範圍計算，以避免一屋享有數個400萬元免稅額之不合理情形。

北區國稅局進一步說明，依據所得稅法第4條之5第1項第1款規定，適用自住房地免稅額須同時符合下列要件：一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。三、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。符合上述要件者，其課稅所得在400萬元以下者免納所得稅，超過400萬元部分，按稅率10％課徵所得稅，但如果該自住房地是多人共有或個人出售部分持分，僅能就其出售之權利範圍比例計算自住房地免稅額。

北區國稅局舉例說明：轄內納稅義務人A君於106年買賣取得新北市房地（權利範圍1/1），嗣於112年將該房地權利範圍6/10出售予其子，自行申報課稅所得345萬餘元，並減除自住房地免稅額400萬元，計算應納稅額為0元。經該局以A君雖符合自住要件，惟出售房地權利範圍僅6/10，應按出售權利範圍計算核定自住房地免稅額為240萬元（400萬元×6/10），並就課稅所得超過免稅額部分，按稅率10％核定補徵應納稅額10萬餘元。A君循序提起行政救濟，主張法規未明定按比例計算，免稅額應全額扣除，案經財政部以所得稅法所稱自住「房屋、土地」係指完整房地所有權（權利範圍1/1，同一門牌號碼），若不按權利範圍計算，則同一房地採分次移轉時，將產生一屋享有數個400萬元免稅額之不合理情形。至A君日後再售出其餘權利範圍4/10，如仍符合上述自住房地要件，尚可再主張自住房地免稅額160萬元（400萬元×4/10），權益並未受損，訴願決定駁回確定在案。

北區國稅局提醒，民眾出售房地，如欲適用自住房地免稅額，請特別留意須符合自住房地要件，出售房地若屬「共有」或「僅移轉部分持分」，計算自住房地免稅額應按出售權利範圍計算，以免因申報錯誤致遭補稅。民眾如有任何問題，歡迎至該局網站（ https://www.ntbna.gov.tw ）查詢相關法令或利用免費服務電話0800-000321洽詢，該局將竭誠提供諮詢服務。