都更核定就能安心等新房？全台313案遲遲未動工　專家揭背後3大難題

文／謝曉菁

全台老屋數量持續攀升，都更速度卻跟不上住宅老化的腳步。群洋國際地產集團董事長張惠山指出，全台老屋已逼近554萬宅，但全國有313件都市更新案雖已核定，卻遲遲未動工，其中雙北就占245件、比重超過78%。對此，他提醒，對等待都更的地主而言，最大的風險不只是分回多少坪，而是核定後能否順利開工，以及漫長等待所付出的時間成本。

張惠山表示，根據內政部相關統計，截至2026年6月，台北市仍有421件都更案處於報核階段，另有140件已核定公布實施，卻尚未動工。雖然案件數量龐大，「但不能直接認定所有案件都陷入卡關」，張惠山說明，近3年台北市都更報核量已達過去8年的2.4倍，平均每年約140件，案件增加也可能使審議作業面臨更大壓力。

不過，張惠山認為，相較於仍在審議中的案件，更值得關注的是已取得核定、卻未進入施工階段的都更案。他指出，許多地主以為都更核定就代表即將動工，但實際上，從核定到施工仍涉及資金籌措、工程發包及成本評估等問題，即使完成行政程序，也不代表建案一定能按照原定時程推進。

其中，營造成本上漲是都更案面臨的重要挑戰。張惠山指出，過去大台北地區每坪營造成本約16萬元，如今部分工程已攀升至每坪35萬至40萬元，與法規認列的營建成本也存在落差。他認為，對基地規模較大的都更案而言，若成本估算與實際發包價格差距過大，可能使整體開發財務條件惡化，進而影響開工意願。

除了營造成本，土方處理費用也增加開發壓力。張惠山表示，過去土方處理費約每立方公尺500至1000元，目前部分地區已上升至3000元以上。當工程成本難以掌握，營造廠與實施者在評估承接案件時，也可能更加謹慎，導致部分都更案即使取得核定，仍須重新檢視施工與財務安排。

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張惠山也點出，在房價受到市場購買力限制、營造成本卻持續增加的情況下，部分開發商可能因預期獲利不足或資金壓力，延後甚至退出都更計畫。他以新北市三重區一處海砂屋都更案為例，該案受到成本及資金問題影響，開發進度陷入停滯，也讓原住戶對後續安置及完工時程感到擔憂。

對地主而言，等待時間同樣是一筆容易遭到忽略的成本。張惠山表示，都更從整合、審議到施工，較快可能需要約6年，許多案件則需8至10年，甚至更久。若過程持續延宕，除了老屋漏水、壁癌及設備老化問題難以改善，也可能面臨營建成本再度上漲、開發條件重新協商等風險。

他指出，部分地主在都更協商時，往往將注意力集中在分回坪數、車位分配等條件，卻忽略實施者的履約能力及開發時程。尤其對高齡屋主而言，等待5年或10年所造成的生活影響，可能比增加少量分回面積更值得考量。

張惠山建議，地主參與都更前，應先了解實施者過去是否有完成都更案的經驗，以及財務狀況與資金籌措能力，不能只比較分回條件。同時，也應要求業者說明目前辦理進度、預計核定時間、開工時程及交屋規劃，避免僅憑口頭承諾做出決定。

此外，張惠山認為，政府也應重視都更案件的專案融資需求，避免具有公共利益的更新計畫因資金取得困難而延宕。他強調，都更核定不等於完工保證，地主除了計算未來可分回的房屋價值，更應評估等待期間的居住品質、財務風險與時間成本，才能避免都更計畫長期停滯，最終無法實現改善居住環境的目標。

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