租賃住宅服務業沒這麼好做？「這業務」糾紛多 專家揭市場眉角
好房網News記者林和謙／台北報導
為了妥善照顧租屋民眾發展租賃服務產業，（《租賃住宅市場發展及管理條例》）政策從 2018年6月27日年上路至今已有7年多時間，在政府、租賃服務業者、房東…等努力之下，不僅照顧到廣大租屋需求民眾以及弱勢族群，也讓租賃服務業發展更加穩健。而包租代管也有許多眉角與有趣生態，台北市租賃住宅服務商業同業公會林政緯理事長分享，在租賃服務業者的衝刺以及配合政府政策之下，無論包租包管或代租代管都發展良好，但租賃服務業其實沒大家想像得這麼好做，若不謹慎管控成本與相關風險也很危險，「近幾年有不少業者倒了」，另外，以代租代管業來說，因房東仍會主導大多事情，所以糾紛也會較多。
社會住宅包租代管政策推行多年，營運上也頗成熟，通常可分為「包租包管」、「代租代管」兩類；另外也有未投標政府社會住宅包租代管政策的民間一般包租代管業者；而社會住宅包租代管屬於政府政策補助計畫，由政府規範租金上限及弱勢比例，政府也會有相關費用給予給業者以及房東補助，房東也會有賦稅減免與優惠。
林政緯說明，一般代管模式主要是賺取管理費用，負責幫忙房東管理房屋、修繕，以及作為房東與房客居中協調的角色，但房東仍主導大多事情，房租也由房東向房客收取。而代租代管通常糾紛會較多，常見樣態包括點交房屋、房屋修繕與購置家電或傢俱…等，房東的主導與意見會較多。
林政緯表示，一般代管若遇到屋子需要修繕，有些房東會想自己找認識的修繕廠商，一來一往在修繕的時間成本上，可能就跟房客的意見不同，「很難喬」，則業者就會較為難。另外，點交房屋時，有時糾紛也不少，有些「龜毛一點」的房東會要求油漆要重新粉刷一遍，但其實屋況維持都是沒問題的，這也會形成代租代管模式在房屋維護上的為難之處。
甚至代管模式在經營上，有時會遇到房客因為遭遇經濟困難、遭裁員或突發變故，租約未到就中途要退租，業者回報給房東這情形，房東也不想理會，執意要跟房客收違約金，都是很麻煩的地方。林政緯說，以我們代管經驗來說，如果該房客租屋期間都很準時繳租金、把房子也維護得很好，當他遇到變故或遭遇與經濟困難，我們業者還會退押金給他，盡量給予幫助。
至一般包租模式則為「二房東」角色，林政緯指出，包租部分，房東只要每月安心收到租金就好，業者幾乎是全權負責房屋的管理、修繕與維護、將租金準時給房東；多數業者因為基於管理上的順暢，只要點交時屋況維持良好、沒什麼大問題就好，業者比較可以掌握房屋的管理，適時給予房客幫助，業者擁有一定主導權。
林政緯表示，一般代管主要是收取管理費用，利潤相對較少；而包租可以視營運、管理成本，來合理調整租金，但包租模式需要去審慎控管空屋、房客欠租風險以及管理成本，來仔細評估自身利潤及營收，才可經營得穩健並走得長遠。
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