虛坪改革是什麼？建商不能灌水了嗎？看懂3大改革核心與市場3大衝擊
內政部在2025年11月正式宣布「虛坪改革」的具體時程與執行細節，希望改革長年遭詬病的高公設比問題。（圖片來源：freepik）
※由於相關法規皆會隨時調整異動，本文所提及之稅務、法律細節僅供參考，實務操作時務必以政府官方及銀行公告為準。
台灣房市長期以來存在「虛坪灌水」的爭議，許多購屋族在交屋後才發現，花了數千萬元買房，權狀上的坪數很大，扣除電梯、車道、走廊後，實際室內空間卻小得可憐。為了回應民怨，內政部於2023年啟動研議，並於2025年11月正式宣布「虛坪改革」的具體時程與執行細節，明確將從「建築技術規則」與「公寓大廈管理條例」兩大方向著手，目標直指長年為人詬病的高公設比問題。
這項改革不只是制度的變更，更直接影響新成屋的設計邏輯與計價模式。本文將解說本次改革的三大核心，與可能對房價和市場造成的影響。
虛坪制與實坪制是什麼？兩者差別在哪？
在深入改革內容前，必須先釐清台灣目前主流的「虛坪制」與國際常見的「實坪制」有何不同。
1. 什麼是虛坪制？
台灣現行的計價方式多採虛坪制，房屋總坪數包含：主建物（室內空間）、附屬建物（陽台、雨遮）、以及公設（電梯、機房、大廳、走廊、停車位車道）。
特性：購屋者必須負擔公共空間的成本。
爭議：隨著法規演進與建築需求，公設比近年飆升至30%至35%以上，民眾常感嘆「花大錢買空氣」。
2. 什麼是實坪制？
實坪制則以室內實際可用空間為計價基礎，不含公設。
特性： 價格透明，買家清楚每一塊錢買到多少生活空間。
缺點： 換算後的每坪單價會顯著高於虛坪制。
延伸閱讀：35%公設比算高嗎？大公 vs 小公白話解析，教你公式計算是否買貴了
3. 實坪制 vs 虛坪制的優缺點比較
實施改革並不代表直接轉向純實坪制，但兩者的比較能幫助購屋者理解成本邏輯。
項目
虛坪制（台灣現行）
實坪制（美日趨勢）
透明度
較低，容易隱藏無用公設
極高，僅針對室內計價
單價觀感
較低，因分母包含公設
較高，因分母僅含室內面積
稅務影響
房屋稅依登記坪數，稅基較大
稅基相對較小
貸款鑑價
銀行習慣以總坪數評估
擔保品價值認定可能受影響
以一間總價3000萬、登記80坪的房子為例：
公設比25%： 虛坪單價為37.5萬/坪；實坪單價（60坪）則跳升至50萬/坪。
公設比35%： 虛坪單價維持37.5萬/坪；但實坪單價（52坪）則會飆升至57.7萬/坪。
2025台灣虛坪改革3大核心：
內政部推動的改革並非強硬全面實施實坪制，而是透過調整登記方式，達到「降低公設比」與「使用者付費」的目標。
核心1：停車空間改革（車位權屬調整）
過去許多建案會將車道、地下室機電空間灌入「大公」或「小公」，導致沒買車位的住戶也得負擔車道坪數。
新制： 將停車空間定義為「專有部分」，讓車位與主建物權狀明確分離。
效果： 沒買車位的住戶不再負擔車道面積，公設比預計可下降約1%至2%。
核心2：容積計算變動（電梯免計容積）
現行法規中，電梯必須計入容積，建商為了獲利，常在有限容積內「極大化」公設面積。
新制：將一般電梯改為免計容積，並限制管委會空間（如管理室、交誼廳）為總容積的1%。
效果：建商不必再為了平衡成本而設計多餘公設。內政部估計，這能有效降低公設比約3%至5%，讓購屋者在相同總價下，獲得更多的室內實坪。
核心3：管委會空間增訂上下限
為了防止建商將免計容積項目挪作不實用的豪華公設，新制規定：
容積上限： 管委會空間以總容積的 1% 為限（上限100平方公尺）。
基本保障： 針對小基地建案，保障基本需求 20平方公尺，若不足可補足差額。
核心邏輯： 透過這項調整，房屋總面積不變，但「公共面積」減少，「實坪面積」增加，從而達成降低公設比的目的。
延伸閱讀：建蔽率、容積率是什麼？一文看懂如何影響棟距、採光、公設比
以下整理改革後針對不同空間的計價變化：
空間項目
2018年前舊屋
2018-2024年現制
2025虛坪改革後
雨遮/屋簷
可登記、可計價
不可登記、不計價
維持不計價
一般電梯
計入容積
計入容積
免計容積（新制核心）
車道空間
由全體住戶分攤
由全體住戶分攤
由車位買受者負擔
預估公設比
30%-35%
33%-38%
預計降至25%-30%
虛坪改革對房價與市場的3大衝擊
這項政策是房市的催化劑，將產生以下連鎖反應：
衝擊1：單價「帳面上」的上漲
這是購屋者心理壓力最大的部分。由於雨遮、屋簷不再計價，且公設坪數縮減，權狀總坪數會變小。在建商土地與營造硬成本不變的情況下，單價必然會調升。例如，原本單價60萬的預售案，在改革後可能跳升至65萬，但實際上室內坪數可能更多。
衝擊2：中古屋市場的計價混亂
新制上路後，市場會出現「新舊併行」的混亂期。新成屋公設比低、單價高；中古屋公設比高、單價相對低。這會造成銀行鑑價的難度增加，買方在比較同區域建案時，必須自行換算「實坪單價」才能得出真實價值，否則容易被低單價的舊屋虛坪誤導。
衝擊3：建商成本轉嫁與設計趨勢
業界如商總反映，若公設不計價，建商會將公共設施的造價成本轉嫁至主建物單價中。然而，這也會促使建商減少「華而不實」的公設（如噴水池、過大的門廳），改以實用的平面配置為賣點。
改革利多關鍵在「資訊透明度」，買得更「實在」才是重點
雖然總價不一定下降，但改革帶來的核心利多是「資訊透明度」**。未來不動產說明書將強制揭露「實際使用面積」，購屋族能一眼看穿哪些建案灌水過多。
得房率透明化： 消費者能精確比較每一分錢買到的室內空間。
終結公設陷阱： 避免買到高比例卻不實用的公設，讓市場回歸「實坪實售」的公平競爭。
改革後的選屋策略應從「追求低單價」轉向「評估得房率」。雖然帳面單價變貴，但只要總價合理且室內實坪增加，對自住客而言仍是更具保障的選擇。