交屋延遲成最大購屋糾紛！專家爆：部分建商「契約先做手腳」規避責任 漏水反居第2名

文／朱福山

今年買房最該注意的糾紛不是漏水，而是「交屋延遲」。根據內政部最新統計指出，今年上半年全台購屋糾紛中，交屋延遲以137件奪冠，其中多達133件與建商有關；過去民眾最擔心的「房屋漏水」反而排名第二（113件），第三名為施工瑕疵（90件），其餘依序為終止委售或買賣契約（54件）、隱匿重要資訊（53件）。

進一步觀察可以發現，「施工瑕疵」與「交屋延遲」的成因多半集中於建商端，而漏水問題則呈現房仲與建商「7比4」的比例共同分布。專家提醒，近年缺工缺料、工程延宕頻傳，民眾過去較少提防的「預售屋、新成屋交屋風險」，如今反而成為最常見的糾紛來源。

「驗屋」變成「交屋」？律師揭四大手法

昭誠法律事務所蘇詣倫律師指出，近年延遲交屋糾紛暴增，背後並非單純的工期問題，有些建商為了避免負擔違約責任，會在預售屋簽約階段就埋下伏筆，把「提前交屋、限制驗屋」等條款藏在補充協議或增補契約內。「你不簽，他就不賣你。」他直言，這已成為預售市場的常態操作。

首先，也是最常見的做法，就是把原本需要工程完備才能驗屋的門檻往前拉。蘇詣倫解釋，正常驗屋必須等A、B、C、D等項目全部完成後才能進行，但部分建商會在契約裡改寫成「只要A＋B完成，就必須驗屋」。

許多買方不知道「未完工不能驗屋」的原則，只要當天簽下文件，建商便能以「視同交屋」主張後續不構成遲延。「這就是建商避開違約金最有效的方式。」他說。

第二種手法更直接：把「驗屋＝驗收通過」寫進契約。條文可能只是一句話「買方完成驗屋，即視為房屋通過驗收」，但效果極為驚人。多數買方不知道工程未完成不能交屋，一旦簽名，就形同同意現況、放棄後續爭議空間。

第三種則是透過補充條款限制驗屋方式與第三方驗屋公司的操作。常見的包括：禁止以非約定方式做灑水測試、禁止拆板查看工法，甚至限制驗屋公司能使用的工具。

蘇詣倫指出，原因很單純：「建商怕驗屋公司太專業，一驗就驗出一堆問題。」一旦條款寫得夠細，未來建商便能以「買方沒有依照約定方式驗屋」為由，否定驗屋結果。

最後，建商之所以敢把這些條款寫得如此不對等，背後仗的是同一件事：多數買方不會真的去告。蘇詣倫坦言，這些條文部分可能構成「顯失公平」，但建商依然照抄不誤，因為提告成本落在民眾身上，訴訟費用動輒數萬元，加上買方也擔心日後修繕遭遇「穿小鞋」，多半選擇忍讓。他形容，這是目前購屋市場最現實的結構性問題。

交屋前一定要驗完、講清楚

除了契約陷阱，實際交屋流程也各有眉角。住宅消保會創會理事長吳翃毅表示，新成屋與裝潢屋的驗屋項目大同小異，包括泥作、地坪、配電、排水、衛浴乾濕分離、滲漏水、門窗五金等，「最重要的不是驗什麼，而是什麼時候驗」。

以新成屋（含預售屋）為例，建議依契約流程辦理，若現場有瑕疵，買方應透過「保留5％尾款」作為保障，待修繕完成再正式交屋。吳翃毅提醒，民眾常搞混「瑕疵擔保權一年」與「保固」的概念，前者是民法的法定權利、即使契約沒寫也存在，而「保固」則是建商額外承諾的修繕服務，務必在契約中寫清楚範圍與期限。

至於中古屋，他則建議在交屋前就先安排驗屋，「千萬不要交屋後才發現問題，因為能談判的空間會少很多。」若驗出瑕疵，可要求賣方修補或減價後再交屋。至於多數人關心的冷氣噪音、共振等問題，由於涉及鄰戶設備，驗屋通常無法檢測，需改由環保局噪音測試或與鄰居協調。

契約先看懂、驗屋要確實

蘇詣倫強調，若想避免糾紛，民眾應在購屋初期便養成「先檢查、後簽約」的習慣，包括契約條文是否涉及提前驗屋、視同交屋，是否限制驗屋方式、禁止找第三方驗屋，保固、修繕、驗收標準是否明訂。

「買房是人生最大筆的支出，卻常常只看樣品屋、契約不看就簽。」他感嘆，多數消費者都是事情發生後才找律師，但那往往已經來不及。

隨著交屋延遲、施工瑕疵等問題不斷增加，專家提醒，購屋過程中每一步，包含契約、驗屋到交屋都可能是風險點。懂得提前檢查、善用驗屋、看懂條款，才能真正買得安心。

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