房市好怪／新成屋空屋率正在下降　舊屋掛牌卻賣不太動養蚊率狂

現在新屋交屋人住後，空置壓力反而卡在換屋後的舊家。圖／翻攝自信義代銷

空屋率變高，神奇的是屋齡5年內的新成屋空屋率卻在下降。這也就是說，新房子不是「蓋完就養蚊子」，而是「交屋先入住」。真正的住屋需求並沒有消失，只是空置問題可能卡在「換屋後的舊家」和「交易變慢」這兩端。

新成屋空屋率逆勢減少，通常代表「自住入住比例不低」。信義房屋企研室曾敬德的解讀，屋齡5年內的空屋率卻下降，是2024年第四季到2025年第一季約8.5萬戶新成屋完工，很多新屋入住。

那為什麼「新屋有人住」，整體空屋卻還升高？這應該是換屋的連鎖反應。換屋族搬進新家後，舊家不一定能立刻賣掉或租掉，尤其遇到景氣偏弱、交易量縮時，舊家就容易空更久。結果就是：新家住進去了，舊家卻卡住了，統計上就變成「新屋空屋率降、整體空屋率升」。

另外，也能從待售新成屋的區域分布進行分析。待售新成屋宅數在雙北以外增加明顯：桃園去年上半年約2萬宅、台中1.8萬宅、台南1.1萬宅、高雄1.4萬宅，都比新青安上路前明顯增加，寫下近6年新高。

新北市大致維持1.96萬宅，台北市最少約4142宅。雙北核心區供給相對稀缺，但外圍和中南部的量體更容易堆積，去化速度一慢，待售數字就會很有感。

對一般人來說，這份數據其實在講兩件事。第一，若你是自住族，市場不是沒人買新屋，在房貸政策較緊的環境下，大家更挑、更要精算。第二，若你手上有「換屋後的舊屋」，你得面對「要花更久時間才能賣到你想要的價格」。交易放慢變成常態。

新屋空屋率下降，代表剛性需求仍在；但待售量在部分城市上升、整體低度使用率走高，代表供給壓力也在累積。未來房價走勢可能更接近「漲不動、分化更嚴重」：地段強、產品對、價格合理的先成交；條件普通又開價硬的，就容易變成那間一直掛著待售牌、卻很少有人住的房子。

舊宅賣不快、租不快、空更久，是把「養蚊率」一路推高的原因之一。圖／翻攝自信義代銷

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