【議題觀察室】AIT內湖現址租金計價方式 專家來解惑
記者陳培煌、許雲凱／報導
美國在台協會（AIT）現址位於台北市內湖區金湖路100號，AIT爭取擴建鎖定內湖國中金湖校區2.6公頃的國中用地，近期引發相關討論。
查核中心觀察從今年7月開始，社群平台與通訊軟體流傳多則與AIT相關傳言，內容主要圍繞在AIT取得內湖現址土地租金不合理，有傳言稱「占地6.5公頃，租期99年，租金3億3900萬元，一坪不到15元」，也有錯誤訊息流傳AIT以每坪15元買下內湖土地。
針對網路傳言說法，查核中心採訪專家，並整理相關資訊，從AIT租用內湖現址土地方式、租金計算、美國在其他國家做法為何等議題面向進行討論，提供民眾參考資訊。
圖1：美國在台協會內湖現址外觀／達志影像
Q1. AIT內湖現址土地取得方式、租金為何？
美國國務院2009年3月20日發布新聞稿指出，AIT位於內湖6.5公頃新大樓土地，是以99年租約透過台灣駐美國台北經濟文化代表處取得。
根據2004年12月22日AIT發布新聞稿，簽署此租約的兩造代表人，是時任AIT台北辦事處處長包道格與時任北美事務協調委員會（現已改名為台灣美國事務委員會）秘書長陳忠，簽署為期99年位於內湖的土地租約，作為AIT台北辦事處新辦公大樓用地。
外交部回覆查核中心詢問時表示，AIT內湖現址土地承租方，美方以新台幣3億3千多萬元承租用地99年並一次付清租金。另查審計部決算報告，租期為2005年至2103年。
查核中心詢問財政部國有財產署北區分署，北區分署提供資料顯示，AIT現址台北市內湖區金湖路100號，是坐落於同區康寧段三小段430-59地號等多筆國有土地，現為外交部經管國有公用財產。
Q2. 美國在其他國家開設使領館作法為何？
（一）查核中心諮詢曾任台灣駐美代表、外交部前部長程建人與政大東亞研究所名譽教授丁樹範。前外交官、學者表示，美國為了安全起見，在世界各地使領館大樓會以自建為主，土地取得方式有租賃或購買方式，端看駐在國法律規定。
台灣駐美代表處在華府也是透過購地後自建大樓；因此，各國互設使領館與建造方式，端看國與國之間的協商內容，無法一概而論。
（二）查核中心檢索美國政府網站與新聞報導等公開資訊，顯示美國在世界各國均有透過買地或租地方式來自建使領館，如英國、比利時等為購買當地土地蓋使領館，而越南、新加坡是以租借土地建造大樓。
美國駐英國大使館網站顯示，目前位於倫敦九榆樹區的美國駐英大使館，是美國在2008年購買土地後自建使館大樓。
美國駐比利時大使館網站顯示，美國購買當地土地，用以新建大樓供駐歐盟代表團與駐比利時大使館使用。
美國駐越南大使館網頁顯示，美國副總統賀錦麗2021年8月25日出席在越南河內的美國大使館新館土地租賃簽約活動，雙方簽下99年租約；《越南經濟報》當時報導，美國駐越南大使館新址位於河內市紙橋區，占地3.2公頃、建造預算12億美元。
新加坡的美國大使館土地也是租借，美國駐新加坡大使館網頁介紹雙邊歷史資料顯示，美國是1991年向新加坡政府以99年租賃期獲得占地1.33公頃大使館用地。
Q3. 傳言AIT內湖現址「租金一坪15元」，AIT內湖現址土地租金是如何估算出來？
傳言出處為何？
查核中心觀測到，網路傳言議論「AIT租金一坪15元」，檢視傳言出處是台灣政治人物在2020年12月在其臉書粉專的影片提及：「2004年當時政府租給美國在台協會內湖區金湖路100號土地，面積6.5公頃，是台灣行政院基地面積2.5倍，租期99年，租金3億3900萬元，平均每月租金28.5萬元，換算平均每一坪月租金不到15元台幣，寸土寸金的台北市，哪能有這樣的租金行情」。
當時媒體報導引用該政治人物計算方式，訊息進而流入社群平台；直到2023年7月AIT爭取擴建議題，「AIT租金一坪15元」說法又再次被媒體引用報導，重新傳入社群平台與通訊軟體。
政府計算國有財產出租租金的依據為何？
外交部2023年7月10日回覆媒體詢問時在官網發布新聞稿指出，在台外交使館、代表處租用國有土地，向來是依「國有出租基地租金率調整方案」辦理，AIT內湖館舍也是如此。
記者再檢視國有出租基地租金調整方案，國有地租金計算方式為「土地申報地價年息百分之五」，並有五類對象租金可打六折，外交使館為其中之一。
圖2：國有出租基地租金率調整方案／來源：國有財產署
民間不動產估價師如何評估AIT內湖現址的價格？
查核中心諮詢不動產估價師陳碧源協助解釋國有土地出租的估價計算方式，並委請他代為試算。
陳碧源指出，外界將AIT租金與同區租屋或廠辦比較，批評租金太低，是不了解國有地租金的計算方式。
陳碧源解釋，國有地年租金計算方式（申報地價×5%）早在1993年即已訂定，之後並未改變。國有地出租有公開資訊，租金都是相同標準，而AIT屬於外交使館，租用國有地還可打六折（申報地價×5%×60%）。
他說，租賃國有土地而享有租金六折的對象，為具有非營利、公益、弱勢等性質，像是政府機關、慈善機關、學校、外交使館、身心障礙者自用住宅等。只要是合乎條件，都可適用優惠，並不是AIT才獨享租金六折優惠。
圖3：不動產估價師陳碧源推估的AIT租金估算方式／台灣事實查核中心製圖
另外，計算AIT現址租賃合約時，由於此合約是99年、一次付清，因此，按照業界慣例，AIT租金是一次性支付，必須計入「折現率」，才能算出實際所付總額。
所謂折現率的概念，當一次將租金付清，就必須將未來的金錢以一定比率轉換成現在金錢價值，這個比率就是折現率。舉例來說，10年後的100元與目前的100元價值並不相等，10後的100元也許只能買到現在90元等值商品。
也就是說，AIT一次付清99年租金，不是將第一年租金乘上99年，而是會加入「折現率」來算出總額。
折現率通常會以國內六大銀行平均一年期利率或基準放款利率為準，再以業界常用的「加權平均資金成本法」或「市場萃取法」算出。AIT現址土地的租賃合約並未對外公開，折現率如何計算必須端視此合約實際約定。
陳碧源以當年時空條件，嘗試推估試算AIT現址的租金，整理如下：
AIT內湖現址當年為康寧路三小段430地號，查詢地價資料，可知2004年至2005年公告地價為9200元/平方公尺，國有地公告地價即等於申報地價。總土地面積以65000平方公尺（6.5公頃）估算，依國有地租金公式計算，第一年租金為1794萬元（9200×65000×5%×60%=17940000）。
如果以2004年10月合庫利率6.949%為基準，用「加權平均資金成本法」可得出折現率約為5.25%。有了第一年租金與折現率，再套進計算現值公式，可估算出AIT一次付清99年租金約3.39億元，與外交部公布數字3.3億餘元接近。
陳碧源說：「由於無法看到AIT租約，難以得知租金實際計算方式，但用業界慣用方法估算，發現兩者總價接近，可知AIT租金並未脫離業界行情，應該還算合理。」
查核記者另外採訪一位深耕台北市內湖地區超過十年的房仲業者，他指出，國有地出租原本就不是一般土地使用方式，民眾不可能隨意承租國有地；國有地公告地價與一般土地完全不同，必須要符合法規規定的機構單位才享有租金折扣，因此不能以一般土地租金計價方式來比對國有地租賃價格。