房貸不是收入高就會過！房仲揭核貸3關鍵　沒薪轉也有解

文／謝曉菁

在房價居高不下、銀行審核房貸趨於謹慎之下，如何提高核貸成功率是不少購屋族關注的重點。對此，房仲張國華指出，除了收入高低，銀行也會綜合評估借款人的財力證明、信用紀錄及負債狀況，尤其自營商與自由業者，由於較難提供薪資轉帳證明或扣繳憑單，申辦房貸時更應提早做好準備。

張國華點出，自營商及自由業雖然收入不低，但因缺乏穩定薪轉紀錄及扣繳憑單，在銀行審核時總是較為吃虧。這類族群可透過銀行存款、定期存款、股票、基金等金融資產明細，或名下其他不動產等資料，作為財力證明，補強銀行對還款能力的評估。

他提醒，若要以存款作為財力證明，應提前數個月開始規劃資金流向，在主要往來銀行建立穩定的現金流，別等到申請房貸前，才一次性匯入大筆資金，以免影響銀行對財務狀況的判斷。

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除了財力證明外，信用紀錄也是銀行核貸的重要依據。張國華建議，平時應避免信用卡遲繳、欠繳或使用循環利息，也應避免過度使用信用卡分期付款，以維持良好的信用紀錄，提升申貸成功機會。

此外，銀行也會評估借款人的收支比及整體負債狀況。張國華表示，目前不少銀行會參考借款人的每月收入、既有貸款及生活支出等條件，評估是否具備足夠的還款能力。若已有信貸、車貸等其他負債，銀行通常也會將房貸月付金一併納入評估，整體每月還款金額不宜占月收入過高，建議可視自身財務狀況優先降低負債，或由具備財力條件的保證人共同申貸，提高銀行核貸意願。

張國華表示，不少銀行在評估借款人的還款能力時，也會參考各縣市最低生活費標準，先扣除每月基本生活支出，再依剩餘可支配所得評估可負擔的房貸金額。以台北市為例，每月最低生活費約2萬元。

張國華提醒，購屋是人生重要規劃，若有購屋需求，除了準備自備款外，也要提早整理個人財務及信用條件，才能增加房貸核准機會，讓購屋流程更為順利。