台灣房市史上最慘！六都交易量、十大建商總銷雙創「史上新低」，2026能有利多嗎？
2025年房市的成績單，六都全年交易量創下史上最大單年衰退幅度，專業機構統計的十大建商推案總銷與件數也同步探底，買氣、信心雙雙退潮。當房地產市場正式進入低檔盤整期，2026年還能等到真正的利多嗎？
2025年初時，市場還在討論「房市會不會只是短暫修正？」但一年走完，答案已相當清楚。隨著六都全年交易量出爐，加上十大建商推案數據攤在陽光下，2025年房市確實冷得徹底。單看六都買賣移轉棟數，寫下史上最大單年衰退幅度，另外，專業機構統計十大建商總銷與推案件數也同步跌至歷史低檔，量能與信心雙雙探底。
六都交易量全面縮水，史上最大單年減幅浮現
根據各都地政局統計，2025年六都全年建物買賣移轉棟數合計20萬4596棟，年減約24.5%～24.6%，不僅創下近八年新低，更是有統計以來最大單年減幅。若以六都約占全國八成交易量推估，房仲業者原先預期全年仍可守住26萬棟門檻，但市場實際表現，顯然不如預期。
2025年六都全年建物買賣移轉棟數合計20萬4596棟，年減約24.5%～24.6%，不僅創下近八年新低。資料來源：各都地政局，如有異動以官方公告為主；台灣房屋集團趨勢中心提供；遠見編輯部製圖
從各都表現來看，南二都量縮最明顯，高雄市年減31%，台南市年減28.8%，都是歷年少見的急凍程度；台北市、新北市則分別創下近九年新低，台中市為近七年新低。
南二都量縮最明顯，高雄市年減31%，台南市年減28.8%。資料來源：各都地政局，如有異動以官方公告為主；台灣房屋集團趨勢中心提供；遠見編輯部製圖
不過，若單看2025年12月，六都交易量合計1萬9892棟，月增25%，寫下全年單月新高。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，年底本就是傳統購屋旺季，加上新屋完工交屋集中，以及央行在12月理監事會後，將房貸總量管控回歸銀行自主性管理，放款彈性提升，讓交屋貸款流程相對順暢，才推升單月數字回溫。但她也提醒，這反映的是先前累積的交屋量能，並不代表市場氛圍已出現根本轉變。
至於全台全年的買賣移轉棟數26.1萬棟，與2024年的35萬棟相比，年減25.5%，不僅寫下近9年來新低，更是史上第三低量。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說，去年Q3政府對新青安放款續開綠燈，使新青安的承作件數逐月增加，12月的受理與撥貸件數更雙雙突破4300件，帶動年末買氣並小拉尾盤，全年的衰退幅度略有收斂，最終驚險守住26萬棟大關；不過，打炒房的大環境未明顯改變，因此房市發展想由冷轉熱，依然沒那麼簡單。
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，2025年以26.1萬棟排在歷史第三低，主因是2024年房市過熱，引發政府祭出第七波信用管制，加上銀行水位持續緊縮，擊潰買方信心，導致交易量斷崖式下墜。
全台近年買賣移轉棟數（單位：棟） 年份 全台買賣移轉棟數 年漲跌幅 2016 245,396 -16.1% 2017 266,086 8.4% 2018 277,967 4.5% 2019 300,275 8.0% 2020 326,589 8.8% 2021 348,194 6.6% 2022 318,101 -8.6% 2023 306,971 -3.5% 2024 350,525 14.2% 2025 261,308 -25.5% 資料來源：內政部、住商機構彙整
剛性需求撐盤，但市場仍深陷保守循環
的確，2025年下半年以來，市場成交結構轉變，第四季成交量連續三個月緩步回升，主要支撐動能來自自住與首購族群，這股剛性需求有機會延續到農曆年前；然而，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨直言，在銀行房貸水位吃緊、信用管制未解的情況下，加上買方對價格修正仍有期待，市場整體氛圍依舊偏向保守。
此外，2025年的交易量中，包含相當比例的新成屋交屋案量，若排除這部分，實際反映的市場買氣更為低迷。意味著，2026年房市表現，仍將高度取決於政策環境，而非單純的景氣循環。
建商由攻轉守，十大建商總銷、推案數同步探底
若說交易量反映的是買方態度，那麼建商推案策略，則是對市場溫度最直接的回應。根據591新建案統計，2025年全台十大建商總銷合計約5329億元，較2024年大減超過2200億元，年減幅高達 29%，寫下歷史紀錄；推案個數也從前一年的154件，驟降至88件，年減超過四成。
回顧2024年，房市仍在股市創高、新青安貸款等利多推動下，建商火力全開，十大建商總銷達7541億元，個案數與戶數雙創新高。但，2025年央行連番出手打炒房、資金環境趨緊，建商全面轉為保守，布局策略從住宅市場退守到蛋黃區，並積極加碼商辦與廠辦案型。
591新建案分析指出，2025年十大建商中，中南部建商幾乎全軍覆沒，僅國城建設突圍，榜單重新由北部建商主導，呈現「北強南弱」格局。住宅市場降溫之際，AI產業帶動的企業設點需求，反而讓商辦、廠辦成為建商的新避風港，連續三年總銷突破千億元，逐步成為支撐案量的另一隻腳。
2025年全台十大建商指標推案一覽表。業者提供。
2026 年還有利多嗎？專家共識：築底年，而非反攻年
展望2026年，多數研究機構與房仲業者的說法趨於一致，在國內外政經情勢、房市政策、市場供給等多重變數交織下，2026年房市將回歸理性供需，交易主力仍是首購與自住族群，整體呈現「價緩跌、量盤整」格局，區域分化將更加明顯。
徐佳馨提醒，在銀行滿水位問題未解、央行信用管制未鬆綁前，市場將持續維持低量能。對賣方來說，部分資金周轉需求較高的屋主，或許在成交量窒息壓力下，有較大議價空間出現；對買方而言，則是選擇變多、殺價空間變大，如自身貸款條件較佳，不失為十年一遇的難得進場時機。
張旭嵐進一步指出，由於當前市場僅剩「單一自住族」，因獲新青安政策保障，購屋狀況影響較輕外，豪宅客、換屋族、小資族等買盤，在打炒房緊縮融資的情況下，購屋之路並不平順，房市交易量也難以大幅擴張，因此馬年的房市景氣仍是「大鳥慢飛」，買賣雙方都需要更有耐心來磨合成交機會，直到下半年新青安延續方案、選舉政見牛肉、央行管制檢討等政策面因素逐漸明朗後，市場才可望顯露轉機。
2025年房市以「量急縮、價小跌」作收，六都交易量與建商推案雙雙寫下低點，冷卻為過去幾年過熱的市場；進入2026年，市場並非全無支撐，自住需求、低基期效應還是在，但只要信用管制還沒鬆手，房市恐怕難以迎來真正的反轉。對買賣雙方來說，這將是一場耐心與價格的拉鋸戰，想要快速回到多頭行情，恐怕還有得等。