買房前只準備頭期款還不夠？購屋流程、細節一次看，善用履保專戶更安心
你知道嗎，買一間房子居然這麼麻煩！我北漂工作好幾年，好不容易存了200萬元，最近看上一棟1,000萬元的中古屋，馬上就聯絡了房仲表達購買意願。但是，一聊之下，我才知道，原來買一棟房子不是只要準備好頭期款就好，還有印花稅、契稅、房屋稅、代書費要繳，聽得我滿臉茫然。
我向房仲訴苦：「第一次買房子什麼都不熟悉，專有名詞又多，真令人頭痛！」究竟，買一棟房子需要準備多少錢？要繳交的費用到底有幾項，大概要多少？我花了好幾天整理購房筆記，希望能幫助到也想買房子卻無從下手的你。
購屋的行前知識大補充：什麼是要約書和斡旋金？
面對我的買房需求，房仲向我提出2種議價方式，分別為「要約書」和「斡旋金」。這2種議價方式差在哪裡？又適合什麼購屋心態的人使用呢？乍聽之下複雜的術語，其實很簡單。
要約書
買方向房仲表明購買意願，請房仲與賣家協商，買方不須先支付費用。
1.議價成功後，雙方簽訂條約，買家交付訂金。
2.若買家在簽訂契約後反悔，需支付屋主賠償金（約總價款3%）。
3.若賣家在簽訂契約後反悔，需支付買家賠償金（約總價款3%）。
斡旋金
在房屋買賣中，房仲向提出「斡旋金」的理由很簡單，就是為了向賣家表達出「買家有積極購買此不動產」的意願和態度，提高成功買到目標的機率。此外，針對斡旋金的歸處，有下列4種可能：
1.如果購屋成功，則斡旋金納入訂金之中。
2.若最後議價失敗，沒有簽約，斡旋金會全數返回給買家。
3.若買家在簽訂契約後反悔，則斡旋金會全數被賣家沒收。
4.若賣家在簽訂契約後反悔，斡旋金將雙倍歸還買家。
購屋的行前知識大補充：除了訂金之外還要付錢嗎？還有什麼費用？
我將「斡旋金」交給房仲向賣家周旋，最後終於說服賣家出售不動產，然而，在約定簽約的前一晚，我才發現，除了簽約訂金之外，還有許多聽都沒聽過的稅金和費用。我向房仲說出疑慮，房仲勸慰我：「稅金看起來眼花撩亂，但其實不是每一項都由買方支付。」接下來，就讓我們來看看，買方通常會遇到什麼稅金支付的問題，登記規費、仲介費又該付多少？
契稅
每年政府都會派出專家鑑定房屋價格和其折舊率，評定出房屋現值，而買方要繳交的契稅，就是房屋現值的6%。也就是說，如果我想要購買的不動產，評定後的房屋現值為200萬元，那麼我要支付的契稅就是12萬元。
印花稅費：（房屋評定現值＋土地公告現值）ｘ0.1%
買賣雙方談妥不動產價格後，必須依照格式簽訂不動產買賣契約書，並且按照契約價款，貼上等值千分之一的印花稅票，這樣一來，契約才是合法憑證。需要注意的是，這裡指的契約價款不是成交價，而是「房屋評定現值」和「土地公告現值」。
地政登記規費：（房屋評定現值＋土地公告現值）ｘ0.1%
規費的意思就是，政府替您做房屋買賣手續的服務，使用的人付服務費的概念。通常價格不會太高，一間1,000萬元的房子，大約在幾百元到幾千元台幣左右。
地政士執行業務費
房屋買賣中，需要地政士協助處理相關手續，包含過戶登記代辦、貸款服務、抵押權登記代辦等等，而這項業務費，自然是請託地政士協助的費用。
房仲費
一般來說，法規規定仲介費不得高於成交總價的6%，而這6%也不會全都給買家支付，通常是賣家支付4%，買家支付2%。不過，買家也能夠與房仲協商議價，因此，買家最常支付的房仲費款項，會落在總成交價的1%到2%之間。
也就是說，我如果成功以1,000萬元成交，那麼房仲費可能約10萬元到20萬元。
購屋流程5步驟：付訂金、簽約、用印、完稅、過戶
步驟1：付訂金
時程：1天
1.當買賣方對防務價格有共識後，買方支付訂金，賣方則簽收訂金收據。
2.確認代書人選、確認是否辦「履約保證專戶」。
步驟2：簽約
時程：下訂後的5天至7天進行
1.買賣雙方談妥價格後，在地政士的見證之下簽約，此時買賣雙方應協議房屋價金的分期和支付比例。
2.一般而言，買家需支付成交價的5%到10%給賣家，作為簽約款（前期訂金可折扣抵銷）；並且，買家得在當天申請土地及建物謄本，確保產權的完整。
步驟3：用印
時程：簽約後的1個至2個星期進行
1.至地政事務所準備過戶、報稅等相關文件，交由地政士蓋章。
2.買方準備身分證、印章、印鑑證明，以及需要支付的費用為預繳的2萬元至3萬元的行政規費、印花稅費。
3.為了辦理房屋貸款，借貸的銀行會對買方進行徵信和房產估價。
步驟4：完稅
時程：用印之後的3個到4個星期
1.在過戶之前，賣家必須將房子上年度的稅金繳清，稅金包括地價稅、房屋稅等。
2.買家需繳付的稅金為房屋契稅。
3.這時候，買家會再支付成交價10%，作為完稅款。
4.先前向銀行申請的房貸額度也會在此時確認，買家會和銀行進行對保，簽訂貸款契約，並且確認貸款的金額、利率以及償還年限。
步驟5：過戶
時程：完稅後的1個至2個星期
1.雙方準備好過後資料，前往地政事務所，在地政士的面前登記，領取新權狀
2.買賣家雙方點交文件，談妥地價稅、房屋稅、履約保證費用等分算方式。
3.賣家交予買家鑰匙和稅單，買家應現場確認房屋狀況，房仲也會在此時抄錄水電、瓦斯表，確保賣家應繳清的水電、瓦斯和管理費金額等。
別因為小事而虧錢，買房的注意事項！
申辦房貸的過程，買家要留意銀行是否在估價時，低估了房屋價值，導致最後只能借到比預期還低的金額。譬如，我要購買1,000萬元的房屋，但銀行估價後，認為該房產值700萬元，最後借貸估價後的8成金額，也就是560萬元。這個價格上的落差，遠低過我預期能借到的房貸，差點沒辦法順利購屋，最後還得向家裡求援。
要知道，如果一旦違約，先前已經支付的款項，可能都得交給賣家，一切努力付之東流，還要賠不少錢。因此，建議在購屋時，保留一些餘裕以應變意外的到來。
履保專戶是什麼？一定要使用嗎？
房屋買賣金額龐大，自然受到不少詐騙集團覷覦，為了保證買方在順利買到房子前，金額不會有任何損失，房仲和銀行通常有合資成立建經公司，進行帳戶管理，而其中就包括「履約保證專戶」。
「履約保證專戶」受到第三方如銀行、建經公司的把關，確保賣方最後能拿到約定的金額，也確保在交易過程中，賣方不會捲款逃跑，在整個過程中，買賣雙方都無法動用專戶內的金額，必須一直等到流程走到過戶交屋之後，專戶會把契約內的金額交給賣方，確保整個交易流程安全。
結語》簽約、購屋眉角多，買房前別忘多做功課
買房不同於市場買菜，整個流程頗為繁複費心，因此建議第一次購屋的朋友向經驗充足的房仲諮詢，在過程中如果有疑問也得盡快提出，免得整個購屋流程走到最後，才發現房產其實不是自己喜歡的。
簽約前，也必須做好相關功課，譬如購屋相關法規和需要繳納的稅金費用等等，透過反與房仲反覆溝通和諮詢、找到信任的地政士協助，才能保證購屋順利，讓買賣雙方最後都有滿意的結果。
本文獲「房市氣象台」授權轉載，原文：房市的購屋流程：面對眼花撩亂的稅金和費用，首購族必須知道的購屋知識
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