少子化、高齡化郊區公寓被淘汰？住宅大樓、公寓每坪價差擴大15.3萬 如今是10年前的12.8倍
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
少子化與高齡化的浪潮之下，人口負成長不等於房價下跌，但是可能會出現「兩極化」的狀況。新北市不動產分析季報指出，日本在2007年就出現了「生不如死」的狀況，經過將近20年，東京房價卻呈現「核心區持續上漲、偏遠區域成長停滯」的現象。這也預示著台灣沒有電梯、交通不便的偏遠區的房子，未來會是重大雷區。
少子化之下，對於能夠提供完整生活機能的都會區依舊搶手，明星學區、靠近捷運站的房子，因能最大化提供公共服務，在房市不景氣下，房價依然穩如泰山；相反的，人口減少的郊區，學校、公共運輸、醫療資源將難以維持，可能連餐飲外送服務都沒有人願意接單，也進一步衝擊到房價。
高齡化電梯宅是剛需 無電梯公寓恐供過於求
高齡化社會對房市最直接的考驗，在於「對電梯的強烈依賴」，原本住在公寓的民眾，勢必得換到有電梯的房子。
根據內政部資料，2026年第一季六都屋齡40年以上房屋占比，台北市最高，高達57％，其次為高雄市38％、台南市37％、新北市35％，台中市為27％，桃園市則為25％。
六都之中，除了桃園市與台中市低於三成，其餘四都的40年以上老屋占比都達到35％以上。季報指出，這也代表高齡化的換屋潮之下，雙北的電梯宅或新房子，將持續創高價，但沒電梯的房子，恐逐漸供過於求。
10年價差擴大15.3萬！住宅大樓與公寓每坪價差達16.6萬
對照全台的住宅大樓與公寓產品的價差，2016年的價差約為1.3萬元，之後住宅大樓價格一路走高，2020年後漲勢更加明顯，2024年至2025年間進一步突破50萬元；相較之下，公寓價格漲幅明顯落後，2025年約38萬元，到了2026年更回落至每坪36萬元。
這使得2026年住宅大樓與公寓的價格差距已擴大至16.6萬元，遠高於2016年的1.3萬元。等於10年間每坪價差從1.3萬元擴大至16.6萬元，增加15.3萬元，2026年的價差約為2016年的12.8倍。
這顯示具備電梯的住宅大樓，近幾年已逐漸展現出資產價值的韌性，反觀老公寓隨著屋齡老化，價格卻難再向上突破。
新北市不動產分析季報指出，少子化、老年化後的台灣，房價不會如想像般崩盤，但購屋者買房前一定要考量未來的「接手性」，才是較佳的對應策略。
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