屋齡換空間！新北40坪以上新舊屋「價差775萬」　20坪老屋均價607萬

文／謝曉菁

新北市買房預算只有千萬元，能買到多大、屋齡多新的住宅？永慶房產集團根據近一年實價登錄資料，統計新北市不同屋齡、坪數的住宅大樓平均交易總價，發現20坪以下的小坪數住宅，屋齡超過10年後，平均總價就降至900萬元以下；若比較40坪以上住宅，屋齡10年內與30年以上的平均總價更相差775萬元，顯示屋齡與坪數對購屋預算有明顯影響。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，觀察新北市20坪以下住宅大樓，屋齡10年以下的平均交易總價為1078萬元，屋齡10至20年降至871萬元，20至30年為662萬元，30年以上則進一步降至607萬元。換言之，同樣是20坪以下住宅，屋齡10年內與30年以上的平均總價相差471萬元。

近一年新北市大樓屋齡、坪數
相對平均交易總價 單位：萬元 屋齡／坪數 小於20坪 20～30坪 30～40坪 40坪以上 10年以下 1,078 1,503 1,701 2,631 10～20年 871 1,410 1,586 2,608 20～30年 662 1,218 1,519 2,039 30年以上 607 1,117 1,366 1,856 資料來源： 實價登錄資料；永慶房產集團研究發展中心彙整。 住宅篩選條件： 1. 主要用途：住宅類。
2. 建物型態：住宅大樓及華廈。
3. 排除豪宅（總價大於6千萬元）、交易樓層一樓及親友交易之成交資料。 註： 實價登錄資料統計自2025年8月至2026年7月。

陳金萍表示，20坪以下住宅多以1至2房產品為主，雖然室內空間較為精簡，但對單身族、首購族或小家庭而言，仍可滿足部分基本居住需求。尤其在房價負擔較重的情況下，小坪數產品因總價較容易控制，成為預算有限購屋族的選項之一。

除了小坪數住宅，屋齡差異對大坪數住宅的總價影響也相當明顯。根據統計，新北市40坪以上住宅大樓，屋齡10年以下的平均交易總價達2,631萬元，但屋齡30年以上的平均總價為1856萬元，兩者相差775萬元。對於需要較大居住空間的家庭而言，選擇屋齡較高的住宅，就有機會降低購屋總價門檻。

《房市讀懂了》Ep.20／通勤換房價能省多少錢？全台8大就業區比一比　最大落差打2.3折

陳金萍分析，在坪數相近的條件下，屋齡較新的住宅通常在建築設備、社區規劃及管理等方面具有一定優勢，因此交易總價相對較高。反觀屋齡較高的住宅，雖然可能面臨設備更新、管線維護及修繕支出，但部分老屋公設比較低，實際可使用的室內空間可能相對充裕，對重視空間與預算的購屋族仍具有吸引力。

不過，平均總價較低，不代表買老屋就一定比較划算。陳金萍提醒，若為了增加居住坪數而選擇高屋齡住宅，除了購屋款項，也應預留裝修、設備汰換及後續維護費用；若偏好屋齡較新、設備較完善的社區，則可以考慮縮小坪數，在總價與居住品質之間取得平衡。

陳金萍也強調，本次統計反映的是新北市整體住宅大樓的平均交易情況，實際成交價格仍會受到行政區、地段、樓層、社區條件及是否包含車位等因素影響，不能直接將不同屋齡住宅的平均價差視為單一物件的折價幅度。購屋前除了比較總價，也應評估自備款、貸款條件、每月還款能力與實際使用空間，避免只看房價便宜，卻忽略後續持有負擔。