陳幸妤6千萬店面「夫妻贈與」當初少做這一步 專家曝：轉貸「借新還舊」也能解
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
前總統陳水扁女兒陳幸妤傳出婚變消息後，外界都在議論6000萬店面「配偶贈與」後，竟然是原所有權人繼續繳納貸款。資深地政士指出，實務上辦理配偶贈與的原因有很多，例如為了遺產稅、自用住宅土地增值稅的節稅，脫產、外遇、離婚等，在辦理配偶贈與時，若房貸依然存在，可能要考慮抵押權的債務人，是否要一併辦理變更，否則小心成為「陳幸妤第二」。
正業地政士事務所所長鄭文在表示，依照《民法》867條「不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人，但其抵押權不因此而受影響」。在辦理配偶贈與當下，如果房屋還有銀行抵押權貸款存在，不需要通知貸款銀行，也不需要銀行出具同意書，地政事務所就會受理，並完成所有權移轉登記。
房子過戶給配偶就沒事？「借款人沒變」才是最大風險
因為銀行抵押權會轉載在建物及土地登記謄本上，也就是只要借款人繼續正常繳納房屋貸款，銀行認錢不認人，彼此相安無事。但是，原借款人是原所有權人，如果發生遲延繳納時，債務人不變，所有權人變了，屆時銀行會找原所有權人催繳房貸。
如果不繳納，銀行就會將該房屋移送法院拍賣，假設拍賣不足清償，銀行還是會找原所有權人繼續求償。受贈人除了房屋被拍賣之外，債務人不是他，所以可以置身事外。
銀行不同意債務人變更怎麼辦？專家曝「借新還舊」解套
鄭文在表示，這類案件通常會建議「反向操作」，擬辦理配偶贈與之前，先跟原貸款銀行申請債務人變更，或是申貸其他銀行轉貸借新還舊。銀行同意後，在辦理配偶贈與所有權移轉登記時，併案抵押權變更登記，或是新貸款的抵押權設定案件，可以避免「賠了夫人又折兵」的窘境。
鄭文在分享，近期也遇到一個案例，一對夫妻買房子時為了爭取銀行利率條件優惠，就以財力好、收入高的先生當所有權人，婚後生活穩定，太太離開了職場，當起家庭主婦，沒想到後來夫妻關係驟變，已經討論離婚。
太太唯一的要求，把這間房屋留給她，先生也欣然接受，但是目前還有近2000萬元的房屋貸款怎麼辦？太太是家庭主婦，完全沒有收入，銀行否准了債務人變更的要求，整個案件嘎然而止。
鄭文在解釋，如果當初沒有考慮到尚有銀行貸款存在，直接將房屋辦理配偶贈與給太太，然後完成離婚登記。等太太無力繳納房屋貸款時，銀行就會直接找原借款人先生催繳，屆時離婚先生就會成為冤大頭。
贈與後才發現貸款繳不出來 這情況寧可賣房分錢
至於後續解方，可以考慮由太太這邊找到適合的保證人，例如爸爸媽媽或兄弟姐妹，如果償債能力不足，也可以考慮部份清償房貸，降低貸款金額。若真的資歷不足無法核貸，或許應該考慮將房屋出售後，直接分配買賣價金，而不是辦理配偶贈與。
坊間也有人建議附負擔的贈與，未正常繳納房屋貸款原贈與契約自始無效，返還所有權等方法。鄭文在提醒，返還所有權可能要透過冗長的訴訟程序，恐怕會影響到原借款人的銀行聯徵信用，要特別留意。
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