危老修法抓錯重點？李同榮：別只看房子老不老「安全才是關鍵」
Newtalk新聞
行政院於2026年7月16日通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》及《都市更新條例》修正草案，包括危老刪除落日條款、自主都更全案管理、信用保證、公益容積獎勵，以及調整危老適用條件等措施。
房市趨勢專家李同榮喊「危重於老」：應從「以老論獎」轉向「以危論序」，他認為危老條例第一個字是「危」，不是「老」；政策真正應優先處理的，是危險建築，而不只是老舊建築。李同榮並同時提出「危屋重建改革」四大主張，包括：老屋全面健檢、危屋放寬容積與強制重建、建立循環健檢基金。
危老都更修法草案有四大優點 也有四大缺點
李同榮指出，此次修法內容具有四大優點如下：
危老去落日化，讓老屋更新由短期政策走向常態制度。
自主都更制度化，透過全案管理與信用保證，補足地主在專業整合與融資上的不足。
容積獎勵連結公益，將社宅、婚育宅與社福設施納入公共回饋。
修正危老濫用，針對過去紙片屋、商辦及旅館透過危老制度套利的爭議加以限制。
但他也認為，此次修法仍有考量不足的四大缺點：
第一，「老重於危」，政策仍偏屋齡導向，尚未建立真正以危險程度為核心的分級制度。
第二，商辦限制過硬，住宅使用未達二分之一即降低適用誘因，可能連真正具有公共安全風險的老舊商辦也受到壓抑。
第三，誘因加法多、行政減法少，容積、融資與獎勵增加不少，但整合、審議與時間成本改善仍有限。
第四，容積與公共回饋的等價交換不足，社宅容獎與新增容積價值之間，仍應建立更透明、合理的對價機制。
李同榮強調，這四項缺點之中，最值得政府正視的就是第一項：危老政策仍然「老重於危」。如果制度仍以屋齡為主要判斷，而沒有先找出真正高風險建築，那麼危老政策就還沒有回到公共安全的本質。危老條例第一個字是「危」，不是「老」；未來政策應由「以老論獎」轉向「以危論序」。
危老都更修法，應從「以老論獎」轉向「以危論序」，推動「危重於老」的四大改革主張
李同榮針對此次修法，急喊「危重於老」：應從「以老論獎」轉向「以危論序」，他主張政府下一階段應推動「危屋重建大改革」，並提出四大主張。
一、老屋全面強制健檢、建立危屋風險地圖
政府應優先編列預算，針對一定屋齡，例如30年以上建築，全面進行快篩安全健檢，進一步依結構、耐震、消防與建物劣化程度進一步檢測，建立危險分級制度，再依危害程度分為高度危險、中度風險及一般老舊等級，分別給予重建、補強、修繕與追蹤管理。政策不應只問「房子幾歲」，而應先回答「房子有多危險」。唯有先全面健檢，政府才能掌握真正危樓的數量與位置，建立完整危屋風險地圖，排出處理順序，真正做到「以危論序」。
二、重大危屋強制拆除重建，避免天災引起重大傷害
建築物如果經專業鑑定已達重大危害生命安全程度，政府就不能只是鼓勵重建，而應依法啟動限期改善、拆除或重建。若少數產權人長期阻礙，使整棟大樓居民持續暴露在重大風險中，政府就必須依法行使公權力。當然，強制重建涉及人民財產權，因此必須建立嚴謹鑑定、合理補償與司法救濟制度；但財產權保障，也不能成為讓重大公共危險無限期存在的理由。政府對危屋不能只有輔導權，也必須具有處置權。
三、危屋重建大幅放寬容積，加強誘因加速重建速度
既然政府基於公共安全要求重大危屋必須重建，就不能一方面要求人民拆屋，一方面又讓住戶重建後面臨坪數縮水與龐大工程負擔。因此，我主張真正被認定為高度危險、須強制重建的建築，應給予比一般老屋更高的容積誘因，在都市承載、交通、防災及公共設施許可範圍內，朝「原住戶一坪換足一坪」的政策目標設計。
原則應該很清楚：愈危險，重建愈優先；政府介入愈強，給予的補償與誘因也應愈合理。如此才能讓危樓居民願意快速重建，而不是在生命安全與財產損失之間被迫選擇。
四、藉重建公共回饋，建立老屋健檢循環基金
全面老屋健檢不可能只靠一次性預算。政府可先編列預算啟動老屋健檢，未來危屋重建時，除了保障原住戶合理「一坪換一坪」之外，在都市承載能力允許下，可設計額外容積作為公共回饋，由政府取得部分收益，再回流到老屋健檢、危樓鑑定、弱勢搬遷與補強项目，建立重建之循環基金。
整體老屋健檢就形成良性長期循環：老屋全面健檢 → 危險分級 → 危樓強制重建 → 公共回饋 基金→ 基金再投入健檢
至於未來老屋是否應像老車一樣，達到一定屋齡後定期強制健檢，也值得進一步研究檢測週期、費用負擔及弱勢補助等配套。
建議政策轉型，強化「以危論序」「主動健檢」「鼓勵重建」「重大危樓強制重建」
李同榮認爲，這次危老、都更修法值得肯定，但若改革仍停留在增加容積與加強重建誘因，就還不夠。真正的政策轉型應該是：從「以老論獎」轉向「以危論序」；從「被動申請」轉向「主動健檢」；從「鼓勵重建」走向「重大危樓強制重建」。