建蔽率、容積率是什麼？一文看懂如何影響棟距、採光、公設比
在台灣買房，不論是看預售屋、中古屋，或是自家土地想進行危老重建，最常聽到的專業術語非「建蔽率」與「容積率」莫屬。這兩個數據不僅是建築法規的冷硬數字，它們直接決定了房子可以蓋多胖、蓋多高，更深深影響著採光通風、棟距隱私，以及最讓購屋族在意的「公設比」與「得房率」。
許多首購族往往只關注總價與地段，卻忽略了這些核心指標，導致買到壓迫感重或是公設比過高的產品。本文將以白話的方式解析建蔽率與容積率的定義、計算方式，並教你如何從銷售文件看出居住品質的端倪。
建蔽率是什麼？核心定義與圖解
建蔽率（Building Coverage Ratio）與容積率（Floor Area Ratio）是台灣建築法規中用於規範土地開發密度的重要指標，決定了建築物在特定土地上「能蓋多大」與「能蓋多高」。簡單來說，建蔽率看平面，容積率看立體；建蔽率決定了「水平空間的擁擠程度」，影響的是棟距、採光與視野，容積率決定了「垂直空間的開發強度」，影響的是土地價值、樓層高度與戶數密度。
而建蔽率和容積率則按照土地使用分區的規定，有嚴格的規定。工業區、商業區、住宅區等都有不同的建蔽率規範。
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建蔽率 （Building Coverage Ratio）：決定「能蓋多大」
定義： 建築物「最大水平投影面積」（即一樓建築面積）佔「基地面積」的比例。
用途： 限制建築物在地面所佔的範圍，目的是為了保留足夠的法定空地（如庭院、步道、綠地等），確保良好的通風、採光、日照及救災空間，避免建築過度密集。
公式： 建蔽率 = (建築面積 ÷ 基地面積) × 100%
容積率 (Floor Area Ratio)：決定「能蓋多高」
定義： 建築物「各層樓地板總面積」（總樓地板面積）佔「基地面積」的比例。
用途： 限制整棟建築物的總體積，藉此控制區域人口密度與都市發展強度。
公式： 容積率 = (總樓地板面積 ÷ 基地面積) × 100%
圖解建蔽率、容積率，它們具體如何影響房屋型態？
建蔽率容積率怎麼算？公式與實例解析
了解定義後，實際的計算公式能幫助你快速評估一塊土地或老屋的重建潛力。建蔽率與容積率的公式如下：
建蔽率＝建築面積÷基地面積
容積率＝總樓地板面積÷基地面積
200坪基地建蔽率容積例試算範例
假設一塊200坪的土地待建設，該區域的土地使用分區規定：建蔽率50%，容積率200%。
根據公式，建蔽率為200坪×50%=100坪。表示一樓（單層最大面積）只能蓋100坪。剩下的100坪必須保留作為法定空地，不能蓋滿。
而容積率為200坪×200%=400坪，表示這塊地可以蓋出400坪的樓地板面積（這裡指容積樓地板，不含陽台、梯廳等免計容積項目）。若每層樓都蓋滿至100坪，400坪（總量÷100坪（單層）=4層樓。
若建商想為了景觀蓋高一點，目標是8層樓，則需將單層面積縮小至50坪，這樣依照公式400 坪（總量）÷50坪（單層）=8層樓。
這也是為何越新的大樓看起來越「瘦高」，因為建商會透過縮小單層面積（降低實際建蔽率），利用容積率將樓層往上拉高，以換取更好的視野與通風。但要提醒的是，若基地本身面積就很小，即使建蔽率低，棟距仍可能有限。
建蔽率如何影響採光、視野、棟距？
也因此，不同的建蔽率與容積率組合，會造就截然不同的住宅型態。現代大樓多是低建蔽率住宅，建築物周圍留白多，建物退縮距離長，較能保留棟距與隱私，也會有較好的通風。
而過去舊市區的老公寓，就是土地使用極大化的高建蔽率代表。早期法規較寬鬆，房屋建造幾乎會貼著地界線。除了棟距影響採光與隱私，也有消防安全上的隱憂。但正因為高建蔽率意味著現況容積可能大於法定容積，「土地持分」相對較多，在進行都市更新或危老重建時，是投資客眼中的金雞母。
建蔽率、容積率如何影響公設比？
為符合建築法規的高樓層公設比
當容積率高時，建商會傾向蓋高層大樓，但高樓層的建築法規相對嚴格，如必須設置雙逃生梯、排煙室等，或是需要更大的梯廳、更粗的結構樑柱，這些這些為了支撐「高樓層」（高容積）而設置的設施，大都算在「公共設施」內，直接導致公設比上升。
「中庭很大」不等於「公設比」很高
「中庭很大」等於「公設比很高」，是一個常見的誤解。因為建蔽率限制下留出的空地（中庭、花園）屬於「法定空地」，這些戶外空間通常屬於全體住戶共有，但不計入「建物權狀面積」的公設內。 真正的公設殺手：真正拉高公設比的，是「室內」的公共空間，如大廳、健身房、室內泳池，以及上述提到的樓梯、電梯井等。
實際建蔽率容積率怎麼看？2方法驗證房仲代銷話術
作為聰明的買房者，你可以透過簡單的文件檢查，驗證代銷或仲介的說法。
從「基地配置圖」看建蔽率
看建築物（著色區塊）佔這塊基地（大框框）的比例。 解讀：如果圖面上建築物四周留白很多，代表實際建蔽率低。這通常意味著社區會有較好的退縮空間，行人走在社區外圍會比較舒適，且低樓層住戶比較不會有壓迫感。
從「權狀／謄本」看土地分區
找出「土地使用分區」欄位（如：住三、商二），不同的分區對應不同的法定建蔽率與容積率。例如台北市的「住三」通常是建蔽率 45%、容積率 225%。如果你看的是老屋，發現它的現況蓋滿滿，遠超過45%的建蔽率，代表這是早期蓋的房子。這類房子若要重建，除非爭取到危老或都更獎勵，否則必須依現行法規的建蔽率來蓋，原本「超蓋」的部分會消失，這樣新蓋出來的單層面積可能會比舊家小很多。