《熱錢滾燙、房市結冰》 2026買不買的關鍵一年
文／林喬慧
｜財富效果失靈｜央行臉色定生死｜房價僵固難回溫｜預售屋率先讓利｜
十一月初，台灣經濟研究院舉辦2026年景氣預測論壇，預估明年經濟成長率約落在2.6％，成長動能趨於平緩。院長張建一指出，過去兩年受惠於AI需求大爆發，台灣經濟表現亮眼、基期墊高，再加上全球政經情勢的不確定性升高，因此明年成長趨勢雖不再火熱，整體仍屬穩健發展。
然而，隔一天，擁有30年商仲經驗、素有「商仲女王」之稱的和氏璧策略長朱幸兒，卻用二十四節氣中的「霜降」形容明年不動產業，直言台灣房市還沒真正進入寒冬，最快也要到明年底才有機會回溫，並留下一句：「所有從業人員請再忍耐一年。」
兩場談話，揭開了今年台灣房市的一種「詭異現象」。一邊是經濟數據亮眼、資金滿溢──在各界一路上修後，2025年台灣經濟成長率高機率突破6％，台股加權指數更一度衝破28000點，再創歷史新高；另一邊，房市買氣卻節節敗退，2025年全年買賣移轉棟數陷入26萬棟保衛戰，創近八年新低，房市正式步入「冰河時期」。
為拆解這個「股市熱、房市冷」的矛盾現象，同時前瞻2026年走勢，《住展》訪遍產業大老與專家學者，最終歸納出明年房市走向的四大關鍵詞：財富效果失靈、央行臉色定生死、房價僵固難回溫、預售屋率先讓利。
關鍵字一 財富效果失靈
股市大賺，為何不進房市？
「所得、股價都不是問題，問題出在房價。」擅長投資分析的政大地政系教授林左裕，一句話點出矛盾核心──傳統上推動房市的「財富效果」，正在失靈，而且明年只會更加明顯。
所謂財富效果，指的是當民眾在股市獲利後，投資與消費意願增加，獲利了結後會尋找穩定標的；而在台灣，最典型的去處就是房地產，因此股價漲、房價多半跟著漲，股房兩市往往正向連動。
林左裕指出，在利率與持有成本長期偏低的結構下，過去台灣房價上漲動能中，有約五至六成來自投資需求。其中約三成是「投資客」，另外三成則是自稱「置產客」。若這六成動能消失，市場就只剩四成自住需求，而這四成裡，其實仍混雜部分投資動機。
在打炒房政策與資金壓力的雙重限制下，市場普遍預期未來房價漲幅有限。當買方相信短期漲不動、甚至期待修正，就會選擇延後進場時點，出現「市場預期反推消費行為」的現象──過去常見「所得、股價與房價一起往上走」的關係，於是開始偏離。
「過往政府打炒房多是『高舉輕放』，並未真正動搖股市與房市間的正向連動，但這一次，短期內已明顯看見兩者出現背離。」林左裕說。如今民眾從股市賺到的錢已不再自然流向房市，而是轉往其他市場尋求報酬，房市自然失去過往那一大塊推升動能。
一位建商大老也坦言，房地產價值長期還是取決於經濟動能。以現在的台灣來說，整體資金水位上升、股市狂飆，如果不是政府持續壓抑，「房價不知道要漲到哪裡去。」
關鍵字二 央行臉色定生死
鬆或緊，將決定2026走向
兩人口中「股、房連動」被剝離的關鍵，出現在2024年九月。央行祭出第七波信用管制措施，除下修首購族以外族群的貸款成數，也持續監控不動產貸款集中度，大幅收緊資金水龍頭，一口氣把原本就轉冷的房市買氣壓到近乎「趴在地上」。
而這個慘況，恐怕將延續到2026年。想要破局，最大的變數仍繫於央行臉色──端看其是否鬆綁信用管制。包含中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全、台北市不動產開發公會理事長陳勝宏、代銷全聯會理事長戴嘉聖、房仲全聯會理事長王瑞祺，不動產四大公會龍頭皆向本刊表達相同看法。楊玉全更直言：「明年房市，好壞看政府。」
市場原本一度期待，央行可能在今年底第四季理監事會議中，於跨部會協調下釋出鬆綁訊號。然而，第一線業者普遍悲觀，認為十二月會議放寬金融管制的可能性幾乎為零；以目前跡象判斷，樂觀估計最快要等到明年第一季、約三月左右才有鬆綁機會，保守一點甚至認為要拖到明年下半年。
「信用管制猶如緊箍咒，一來影響市場信心，二來第二戶限貸五成，打死很多真正要換屋的民眾。」戴嘉聖形容。
在他看來，如果央行持續不鬆綁，明年房市將與今年相仿，頂多「量微增」，但難見明顯回溫。「人的心態就是這樣，一開始大家都在等價格修正，過一段時間還沒見變化，一些真正有購屋需求的民眾等不下去，終究會被逼得出手。」
薪傳不動產智庫執行長何世昌則從數據面提醒，目前預售屋每月銷售量僅2000多件，遠低於正常水準的8000件，「根本就是趴在地上快陣亡。」他認為，只要央行願意鬆綁不動產貸款集中度，讓房貸回歸正常軌道，房市就有機會快速回穩，等同於口袋跟時間在賽跑。
他大膽預測，央行若在明年上半年放寬政策，房市走勢將有機會「開低走高、倒吃甘蔗」；若等到下半年才鬆手，市況將每況愈下，房價則可能出現較劇烈鬆動。
關鍵字三 房價僵固難回溫
成本高、口袋深，比誰先認輸
央行看的是數字，特別是「不動產貸款集中度」與「房價走勢」。在這個架構下，「房價不降、房市就持續冰封」幾乎成為明年市場的主旋律。高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛笑稱：「房價不修正，市場沒有明確回應，不管資金再多、投資需求再旺，這場戲都演不下去。」
一方面，民眾觀望情緒濃厚，幾乎人人都想等到「降價後再買」；另一方面，政府打房已持續多時，如果最後房價仍「穩如泰山」就收手，不免被質疑「打了個寂寞」。
今年以來，各種預測五花八門──有人喊2025年房價至少跌5％起跳，有人預言房仲離職潮、倒閉潮、爛尾樓風暴。一位知名房市專家私下向本刊表示，若攤開實際數據，到目前為止關於市場的悲觀預測幾乎全面失準，當下更自嘲道：「也包含我自己。」
以國泰房地產指數為例，今年第三季雖然成交指數季減42.09％，顯示買氣確實急凍，但議價率仍像「鐵板一塊」，相較去年同期甚至微幅下滑。整體成交價互有漲跌，以高雄市為例，就出現季增3.96％這樣不跌反漲的數字。第七波信用管制上路後，新建案市場呈現典型的「價穩量縮」格局。
為何買氣急凍、房價仍穩？歸究其原因，一是台灣整體經濟與股市表現亮眼，市場資金水位並不匱乏；二是房市多頭已走了七年多，不論一般屋主或開發商，口袋大多「麥克麥克」，既然不缺錢，自然少了殺價求售的壓力。
更關鍵的是，土地與營建成本居高不下。建商在價格策略上必須同時考量當下獲利與未來新案毛利，價格一旦大幅回調，未來推案就得面對更高成本與更薄利潤，讓他們在「是否修正價格」之間反覆掙扎。
在這種情況下，房市彷彿被卡在一個狹縫裡：賣方不願降、買方不願追，政策又把槓桿鎖住，結果就是──價格穩站高檔，成交量墜入冰河。
關鍵字四 預售屋率先讓利
價格先鬆，市場才有動能
即便如此，引領房市風向的預售屋市場，明年仍可預期出現明顯的「降價取量」趨勢。理由很簡單，買氣冷太久，賣壓卻越積越厚。何世昌指出目前全台新建案待售量將近18萬戶，扣掉新成屋後，預售屋仍有約16萬戶左右。他估算，以台灣一年預售屋正常成交量頂多12萬多戶來看，即便完全沒有新案推出，市場也要花至少一年半時間，才能消化現有庫存。
「我是認為，央行得有個下台階，早晚要降價，建商不如早降早超生，大家好有飯吃。」他直言。
從實際個案來看，本刊市調單位已觀察到部分建案開始「讓利搶量」。舉例來說，新北市三重區『市政帝景』，據悉開價七字頭，六字頭有機會買到景觀戶，又好比『漢皇一寓』第一波早鳥最低價，成交單價不到75萬元，不只有景觀還贈送家電產品。這些價格策略，普遍都低於原先市場預期，也成為區域內相對具競爭力的選項。
「明年還是要務實點，房地產不可能天天漲得一蹋糊塗，目前經濟面表現不錯，只要地段好，價格有誠意，市場還是動得起來。」愛山林副董事長張境在不諱言地說。
愛山林是率先在今年四月就開出讓利第一槍的指標性建商，像是主打七折賣的新北市板橋區自建案『濱河帝景』，448戶現已銷售八成多，後續開案的三重區『市政帝寶』也賣了近200戶。
他透露，「除了『市政帝景』，近期我們還會再推出中和區『左岸明珠』，愛山林會繼續讓利，早鳥讓更多利，特別是一些早期取得的土地。」
市場人士也觀察，全台推案量第一大的寶佳機構，從北到南建案也都修正價格，「實務上來說，不是單價行情30萬元，降價賣到25萬元，而是去年底代銷公司加價到35萬元搶案，但現在寶佳自動調回30萬元。」
據悉，寶佳作法是已經銷售中建案按兵不動，但封盤不賣延到不能再延的新案，一開盤價格就低於市場預期。
戴嘉聖指出，此狀況和年中開案的高雄新興區興富發『中山鉑悦』也很類似，該案原先市場預期單價50多萬元跑不掉，誰料一開案每坪48萬元起，還送精裝修及家電，總計500多戶，短短兩個月就賣了400多戶，「代表要買房的客戶還是在。」
關鍵時間買不買房看兩件事
綜觀上述，2026年房市關鍵，仍在政策鬆緊與價格修正幅度之間拉扯。一方面，整體經濟與股市表現亮眼，資金並不短缺；另一方面，政策緊縮不動產資金，嚴格控管槓桿與貸款集中度，使房市長期徘徊於「價穩量縮」的冰河帶。
對一般民眾而言，最在意的問題很直接：「2026年，可以買房嗎？」當我們把這個問題丟給受訪者時，幾乎所有人的答案出奇一致──「該買就買！」也因此，何世昌提供兩個標準作為判斷依據。
一是數據面，他建議，不妨參考政府或民間版房價指數，只要年增率出現一段時間負成長，從歷史經驗來看，後續房價實際跌幅往往有限，現在進場「不賠錢」的機率反而提高。
二是政策面，「應緊盯央行動向，若總裁楊金龍宣布鬆綁第七波信用管制、回到第六波水位，頂多算替市場開一盞小火。」他指出，此舉雖對信心有幫助，卻不至於引發搶進潮，真正影響大的是不動產貸款集中度，一旦連這一項都鬆綁，等同宣告解除「房市戒嚴」，屆時反而可以更積極思考進場時點。
畢竟再怎麼差，也不太可能一路壞到2027年。市場，終究會在政策與價格之間找到新的平衡點。
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