實坪為王！虛坪改革拚2026年上路 專家曝建商「2對策」應變
全台新案「實坪校正回歸」明顯，根據住商機構統計，今年第三季北北桃高4都新案主建物平均占比較2021年普遍上升，顯示買方對可使用空間的重視升溫。
同時，內政部再次檢討「虛坪改革」政策，讓以後不買車位的人將不必負擔「車道公設」。然而，專家憂心「羊毛出在羊身上」，對建商來說，既然不能算錢，不是少做，就是提高建物單價，房價變得更貴恐將會是所有購屋者最直接的感受。
根據住商機構統計顯示，今年第三季台北、新北、桃園及高雄市新案平均主建物占比，分別較2021年同期增加0.2％～3.8％，其中桃園、高雄成長幅度最大，達49.5％、52.5％，顯示買方愈加偏好低公設、高實坪產品。
內政部解釋，虛坪改革包括「檢討容積計算」、「停車空間分配」，以及因應高齡化社會的「一般電梯增列為免計容積項目」等3大重點，增訂管委會設置面積的合理標準及上下限，以引導公設合理規劃及設計，滿足社區運作的基本需求同時，也避免不實用的公設出現。
改革後預估可使新案公設比下降約5％，並設過渡條款以降低市場衝擊，避免建案申報時程受影響。
卓越不動產估價師事務所所長楊祥銘說明，現代建物公設比偏高的主因，在於法規修正與生活機能需求，自921地震後建築法規提高耐震與安全係數，加上現代住宅重視公共空間與停車需求，都是使公設面積增加的關鍵因素。
不過，虛坪改革雖讓產權更清晰、價格資訊更透明，有助市場回歸理性，但多位專家不約而同表示，「羊毛出在羊身上」，改革後房價單價可能短期內反而上升。
景文科技大學財金系副教授章定煊分析，有些建商確實將車位拿來作為價格調節的工具，但事實上每個建案的總銷售金額與利潤早已設定，即使將車位移出計算、總價仍不會改變，僅是換算下來的房屋單價提高。
因此，章定煊認為，虛坪改革若是以抑制房價為目標，效果有限，不過改革方向仍然有其正面意義，一來能讓沒買車位的人減輕負擔，二來有助於建商在單價上公平競爭，不再因車位灌水而製造「低單價」的假象。
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