「新青安」貸款真划算？本金越晚還越好？達人一算「1千萬40年得還1550萬」：景氣差股房雙跌全完蛋

作者 : 彭蕙珍

圖片 : shutterstock

今年新青安房貸放貸爆量，5年寬限期與40年期房貸成為市場短期付款最輕鬆的方式。試算40年期新青安房貸1千萬，都不提前償還狀況下，利息支出高達550萬，等於借1千萬，40年要償還1550萬。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，曾敬德建議，工具沒有絕對好壞，要選擇最適合自己的方案，也要保守思考，如果萬一哪天景氣不好股房雙跌，甚至工作都受到影響時，怎樣可以平安度過不景氣。

曾敬德指出，新青安是由公銀行庫配合政策使用40年期房貸，1000萬房貸從20年期每月6.56萬，30年期每月4.37萬，40年期一口氣降到每月3.46萬元，對首購族來說相當有吸引力。但，延遲償還本金付出的代價就是「利息會明顯增加」。

他強調，現在購屋者的觀念和長輩不同，當年長輩房貸利率可能7、8%，有早點把錢還給銀行的想法；現在房貸利率2%多，房貸利息比房租划算，加上投資理財工具多，有存債套利、投資ETF與股市等，從早點還變成晚點還，甚至將房貸利息當成房租，房貸本金越晚還越好的觀念。

試算新青安的千萬房貸5年寬限期下，不同年期的房貸方案，利息補貼期間每月房貸利息為1萬4792元，但20年期過了，寬限期每月還款高達6.56萬元。這是因為本金償還的較多。

總結下來，20年利息約280萬元，30年期寬限期後每月房貸4.37萬元，30年利息為411萬元，40年期寬限期後每月房貸3.46萬元，比20年期每月少繳3.1萬。40年期房貸利息高達550萬元，比20年期將近多了一倍。

表：新青安千萬房貸5年寬限期還款試算

註：假設補貼狀況未變動，利率條件以當下環境試算

資料來源：信義房屋不動產企研室

另外，最近政府為防止新青安貸款淪炒房工具，防堵人頭戶轉租，推出「切結書」，若貸款後查出有轉租或人頭戶行為，要求購屋人歸還所有補貼利息、減少寬限期、縮小借款期限至20或30年。

曾敬德表示，公銀行庫進一步避免非首購自用型的買方，利用別人名義申請房貸，還是希望新青安可以照顧到真正需要照顧的首購族群，不過即使排除這些需求，自用的需求買盤動能還是強勁。

他指出，光靠新青安的防弊條款，並無法影響現階段的市場供需結構，尤其台股衝上2萬3千點，資金動能仍強勁，房市趨勢不會因此而扭轉。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，優惠貸款主要是鼓勵自住者購屋，從嚴審貸，加強稽查，有其必要性，且對於目前過熱的房市頗有宣示性意義，對於以出租置產為目的的小包租公，多少能達到抑制的效果。

不過，查核金流和勾稽稅務都是耗時費用的行政成本，且除了雙北之外，租金登載或申報的比例不高，因此有心要置產者，或許會把目光放在這些第二屋限貸管制區之外，因此接下來仍要關注熱錢是否竄流到其他縣市。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，透過切結書看似可以一定程度防止投機者利用新青安投資，實則形式重於實質，除非另有相關方式配套查核，不然不過是徒增第一線人員的壓力。

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