季凡觀點：台灣房價止跌回升了嗎？央行M1B、M2透露「黃金交叉」訊號
最近有人問：臺灣房價是不是已經止跌回升？
我的答案是：有止跌的初步跡象。
但更精準地說，現在的房市並不是重新回到過去那種「什麼都漲」的全面多頭，而是進入一個更細緻的階段：價格有支撐，交易量仍偏低，區域與產品分化加劇，同時資金面也開始出現值得注意的變化。
這個變化，就是 M1B 年增率顯著大於 M2 年增率。
根據中央銀行公布的 2026 年 3 月金融情況，3 月 M1B 年增率為 7.83%，M2 年增率為 5.79%；2026 年前 3 個月平均，M1B 年增率為 6.84%，M2 年增率為 5.44%。央行說明，主要原因是銀行放款與投資年增率上升。
這組數字很重要。
M2 是比較廣義的貨幣供給，包含定存、外匯存款等較不活躍的資金；M1B 則更接近活期性、交易性、可以立即移動的資金。當 M1B 年增率明顯高於 M2，代表市場上的錢不只是停留在金融體系裡，而是有更多資金變成準備交易、可以配置、可以承擔風險的狀態。
簡單說，就是錢開始變成流動性更高的型態。
房價有止跌跡象，但不是全面回升
從價格指標來看，臺灣房市確實不像前一段時間那麼弱。
信義房價指數顯示，2026 年第一季全臺指數為 167.53，季增 2.62%。六都之中，臺北年增 4.39%，但新北、桃園、新竹、臺中、臺南、高雄多數仍為年減。值得注意的是，反而是人口外移壓力較大的城市，率先出現反彈跡象。
這代表房價雖有止跌反彈的跡象，但尚未形成全面回升的趨勢。
若只看單季數字，會覺得市場已經反彈；但若進一步觀察年增率與區域差異，就會發現修正尚未完全結束。
房市最容易誤導人的地方，就是價格具有僵固性。股票每天報價，情緒變化會立刻反映；但房地產交易成本高、買賣週期長，屋主也常有惜售心理，價格下修速度通常比較慢。市場轉冷時，第一個下降的往往不是價格，而是成交量。
所以，現在比較合理的描述是：價格有撐，但量能不足；房價有止跌跡象，但買氣尚未全面恢復。
M1B 大於 M2，是流動性改善，不是信用管制解除
M1B 年增率大於 M2 年增率，在臺灣常被稱為資金面的「黃金交叉」。從經濟學角度來看，這個指標的含義也很直接：當 M1B 年增率減 M2 年增率大於零，代表流動資金成長比定存更快，臺股資金通常較活絡，同時也會牽動整體資產市場，最終擴及房市。
但我認為，這個訊號不能只用來看股市，也要放到整體資產市場中理解。
臺灣家庭資產配置高度集中在房地產與股票。當股市上漲、金融資產增加，家庭對未來的信心會改善；這種財富效果（Wealth Effect），會讓房市的下方支撐變強。
不過，這裡要特別小心：M1B 大於 M2，不等於房市會回到過去的全面上漲。原因很簡單，房地產最重要的不是現金，而是信用。
房子是高槓桿資產，真正決定買方購買能力的，不只是手上有多少錢，而是銀行願意借多少、利率多少、貸款成數多少、審核是否寬鬆。
所以，現在的格局是：資金面開始活化，讓房價不容易大跌；但信用管制與負擔能力仍在，讓房價也不容易全面大漲。
這就是為什麼我會把現在的房市定義為：資金支撐下的分化盤整。
從臺中惠宇科博仰森看房市分化
如果只講總體數據，容易太抽象。筆者以臺中熟悉的社區「惠宇科博仰森」作為觀察案例，或許更容易理解現在房市的分化。
公開實價登錄資料顯示，惠宇科博仰森位於臺中市北區，屋齡約 15 年，總戶數約 95 戶，建商為惠宇建設。年初最新實價登錄為 48.0 萬元／坪，並創下該建案近似樓層的歷史高價紀錄。
更具體地看，該案原本開價約 3,990 萬元，成交價 3,888 萬元，中間差距102 萬元，議價率可計算為：
102 ÷ 3,990 ≒ 2.6%
這個數字很有意思。
它不是完全沒有議價，也不是大幅砍價成交。換句話說，買方有一定議價空間，但賣方並沒有被迫大幅讓利。
這正符合目前核心成熟社區的市場特徵：
價格有彈性，但沒有崩盤；買方有選擇權，但好物件仍然有撐。
惠宇科博仰森這類案例說明的是：房市不僅是一個市場，而是諸多微型市場。
臺中整體成屋均價可能面臨盤整，媒體統計也指出，2026 年第一季臺中成屋均價較去年同期下修；但成熟生活圈、品牌社區、有限供給的物件，表現可能與外圍重劃區或題材型產品完全不同。
四、為什麼核心物件比較不容易跌？
原因不是神秘的，也不是因為房價只漲不跌，而是市場結構不同。
第一，成熟區域供給有限。市中心或成熟生活圈，不像外圍重劃區可以大量推案。供給不容易快速增加，價格自然比較有支撐。
第二，買方結構不同。成熟區域的買方通常重視生活機能、學區、醫療、交通與長期居住品質，不完全是短線投資客。這讓價格比較不容易因為投機需求退場而快速崩落。
第三，品牌與社區管理會形成流動性溢價。好的建商品牌、穩定管理、社區辨識度，在中古市場會提高買方信任感。
第四，總價雖高，但買方財務能力通常也較強。以該社區為例，過去並無任何租屋紀錄，顯示其產品屬性更偏向長期自用。在市場修正時，急售壓力相對較低。
這就是為什麼房市下跌時，最先鬆動的往往不是成熟核心物件，而是前一波漲幅過大、供給過多、題材大於實質需求的區域。
《華爾街日報》的比喻：錢不是消失，而是在等待重新上場
回到《華爾街日報》常見的市場語境。
美國市場常說「cash on the sidelines」，意思不是錢不存在，而是錢暫時停在貨幣市場基金、短債、存款等較安全的地方。當利率、風險偏好或資產價格出現變化，這些錢就準備重新進入市場。
《華爾街日報》曾在〈The $8.8 Trillion Cash Pile That Has Stock-Market Bulls Salivating〉一文中寫道：
“Wall Street wants your money off the sidelines.”
這句話很有意思。它的意思不是市場上突然多出一筆新錢，而是原本停在場邊、等待時機的資金，準備有重新配置到風險性資產的可能。
這個比喻用在臺灣房市也很適合。
M1B 年增率大於 M2年增率，代表市場上已有一部分看好後市的人，漸漸把資金從流動性較差的定存等，移向較具流動性的活期性資金。這些錢未必立刻買房，但會讓股市先活絡，讓家庭資產負債表改善，也讓買方心理從「再等等」慢慢轉為「可以開始看」。
一旦信用管制不再惡化，成熟區域與好物件就比較容易先止跌。
但這裡的重點是：不是所有錢，都會流向所有房子。
資金變活以後，市場反而更會挑選。好的區域、好的社區、合理總價、真實自住需求，會比較快被市場承認；只靠題材、槓桿與想像支撐的產品，仍然可能繼續消化。
筆者的判斷：止跌有跡象，回升仍分化
總結來說，筆者對現在臺灣房市的判斷是：
第一，房價確實有止跌跡象。2026 年第一季信義房價指數季增，但年增率尚未全面轉正，代表市場不是單邊下跌，卻也還不是全面多頭。
第二，M1B 年增率顯著大於 M2 年增率，代表資金開始活化。這會提高資產市場的下方支撐，也降低房價快速崩跌的機率。
第三，《華爾街日報》所說的「場邊現金」可以作為一個很好的比喻：錢不是消失，而是在等待重新配置。臺灣的 M1B／M2 黃金交叉，某種程度上就是本土版的「場邊資金發動中」。
第四，從臺中惠宇科博仰森的實價登錄與約 2.6% 的議價率來看，成熟社區並未出現崩盤式修正，而是呈現小幅議價、價格有撐的盤整狀態。
所以，我不會說房市已經全面回升；但我也不會說房市正在崩盤。
比較準確的說法是：臺灣房市正在從政策壓抑後的低量整理，進入流動性支撐下的分化盤整。
M1B 大於 M2 告訴我們，市場裡的錢開始變得更活；《華爾街日報》的「場邊現金」提醒我們，資金有時不是消失，而是在等待更好的進場理由；惠宇科博仰森的實價登錄則說明，好物件與普通物件之間的差距正在變得更明顯。
真正成熟的判斷，不是問房價會不會漲，而是問：在資金重新活絡、但信用仍受限制的環境下，哪一種房子還能被市場長期承認？
這才是這一輪房市最值得觀察的核心。
本文為風傳媒特邀導讀人季凡撰寫，現在訂閱：風傳媒VVIP合作推薦專案，除了以全球最低優惠價，暢讀中英日文全版本之華爾街日報，還有優惠好禮大加碼！
＊作者季凡為 APcore Global Education 創辦人、財經 Podcast「Two Money Lovers 經濟學不是萬能但有用」主持人。(推薦閱讀)季凡觀點：臺灣房價所得比首降四小龍之末
本文獲授權轉載自季凡，未經同意不得轉載。
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