【內幕】憂京華城「水土不服」成爛尾危樓　北市府擬三階段處置大砍爭議樓層

外界高度關注京華城開發案是否停工，北市府其實已擬妥腹案，並分三階段進行。為在停工與否間取得平衡，市府當下先喊出不予施工勘驗，以爭取緩衝；但因距離下次勘驗還有半年，該案早已起訴並進入司法攻防，約在一兩年後才一審宣判；假使判決有罪，即可要求業者停工。但同時考量工地安全，市府會讓京華城至少蓋到14層樓。

為何是14樓？因工地早已開挖至地下7層，就像一個大洞，讓周遭有地下水位過高及土壤下陷疑慮，附近居民憂心停工後恐「水土不服」釀災，及市府也不願城市多一處爛尾樓，評估蓋到14層樓才夠重量鎮住大坑洞，工程期也約一兩年；而若確定威京集團有不當得利，市府將再召開都委會變更設計，將原有的19樓，砍掉有爭議的容積獎勵部分約5千多坪，換算起來約為5層樓的樓地板面積，就變成14樓。

京華城僅「部分有爭議」　市府優先穩住結構體

北檢日前扣押京華城土地獲准，但威京集團旗下鼎越開發抗告成功，高院23日發回北院更裁；台北市議會23日的政黨協商也建議，若無公安疑慮，京華城應立即停工。

鼎越日前針對京華城土地遭扣押提抗告，高院23日撤銷原裁定，發回台北地院更裁。（張哲偉攝）

不過，台北市長蔣萬安24日上午受訪時表示，由於北院還沒有做出更裁，因此針對京華城建案，仍維持「不予施工勘驗」，甚至後續若勒令停工，北市府也會確保與維護工地整體安全，及對周遭住戶的影響，並已請副市長李四川邀集相關技師、公會，對京華城公共安全進行全面檢視。

台北市長蔣萬安表示，對京華城建案仍維持「不予施工勘驗」，並已請副市長李四川邀集相關技師、公會，針對公安進行檢視。（資料照片／張哲偉攝）

業界人士說，畢竟京華城開發案是「部分有爭議及不正利益」，並不是「全部」，所以市府的優先考量順序一定是先穩住結構體。

據了解，雖不予施工勘驗等於「技術性停工」，不過距離市府下次的勘驗時間點，還約有半年，但京華城弊案在這半年內，檢方應已起訴，所以市府現階段其實是為自己爭取一些緩衝時間。

但等起訴後，兩造進入司法攻防階段，除非當事人認罪，不然基於無罪推定原則，如貿然讓京華城停工，除會讓市府有國賠風險，公共安全對工地周遭居民也是一大威脅。

停工恐變爛尾樓　砍5層樓僅剩14樓

為此，北市府已擬妥腹案，即評估先讓京華廣場蓋到14層樓高，「有足夠份量鎮壓住大坑洞」，等載重問題解決後，再視屆時的司法判決結果，讓都委會重啟變更設計，將不法的容積獎勵約5千多坪拿掉，換算起來約是砍掉5層樓。

北市府評估先讓京華廣場蓋到14層樓高，讓其有足夠份量鎮壓住已經挖的大坑洞。（取自鼎越開發官網）

「因為蓋到14樓，應也要一年多，到時也一審宣判了吧？」相關人士說，停工除會讓北市多一處大型爛尾樓，考量社會觀感、工程載重的安全問題、不合理的容積變更，仔細計算後，蓋到14樓是最好的時間點。

不過這腹案何時宣布，目前市府團隊還在討論中。

5千坪不法容積獎勵　4棟商辦縮減樓層變矮

京華城改建開發案「京華廣場」，占地近5000坪，共規畫4棟辦公大樓，地下7層、地上19樓，總樓地板面積約7.7萬坪，預計2026年完工；每坪開價上看200至250萬元，不僅創商辦天價，總銷金額也突破1600億元。市場人士說，依據其建照資訊，AB兩棟的15至19樓有5千多坪，CD兩棟的15-18樓也有5千多坪，「就看是砍AB棟還是CD棟」，「若ABCD棟一起砍，就是全部都減少兩層樓多」。

京華城改建開發案「京華廣場」占地近5000坪，共規畫4棟辦公大樓，地下7層、地上19樓。（台北市政府提供）

柯文哲市府時代，終於同意放寬京華城的容積率為一般商業區的560%，但威京集團為了爭取更大量體，除花費約44億元取得容積移轉30%，柯市府也另行創設「韌性城市貢獻」、「智慧城市貢獻」及「宜居城市貢獻」等20%容積獎勵項目，加總起來，就讓560％暴增成840％。

市場人士舉例，基礎容積560％，560X30%=168，這部分是威京用錢買的容積移轉，尚無疑義；560X20%=112，這就是威京獲得的容積獎勵，也是目前有爭議的部分；而168+112+560=840％。

鋼筋鏽蝕+地基下陷後遺症　結構技師不建議停工

「水土都會有影響。」建築安全履歷協會創會理事長、結構技師戴雲發表示，若不考慮政治與司法判決，純以建築工程安全的角度來看，一個已經挖一個大洞、正在蓋的建築物，最好不要停工太久。

他說，先是會有鋼筋鏽蝕，讓結構安全有疑慮，加上目前京華廣場蓋到一樓，但周遭的地下水位高，「就像個大臉盆，會浮起來不穩定，要在上面壓房子，才會平衡」，所以蓋到十幾層樓的結構體，應可以「鎮壓」解決浮力問題；其次，台北市的地質都是爛泥，屬於土壤液化區，一個大大空空的坑洞旁土地，也恐有下陷風險。

京華城辦公大樓一旦停工，工地恐面臨鋼筋鏽蝕及地層下陷。（資料照片／張哲偉攝）

戴雲發指出，停工未必是最好的解決辦法，要考慮「後遺症」；他舉例，當初大巨蛋停工，就有很多專業人士建議至少要將大巨蛋的外觀蓋好，讓頂蓋封頂，才可防止風吹雨打鏽蝕建材，及避免影響台北捷運的地下水位。

他建議市府可把所有可能性列出來，再選出最好的選項，不然如果京華廣場變成爛尾樓，將來不管是政府還是銀行接手，都會很頭痛。（責任編輯：殷偵維）