預售屋市場降溫！交易量驟減買氣觀望氣氛濃厚
預售屋市場近期出現明顯降溫，從過去的銷售熱潮逐漸轉為觀望態勢。隨著政府限貸政策、央行升息與建材成本上漲，購房者的負擔加重，市場交易量因此大幅縮減。根據內政部統計，2024年12月全台預售屋交易量首度跌破5000件，台中市房市尤為明顯，量縮趨勢加劇。面對市場的不確定性，專家建議購房者應審慎評估財務壓力，避免盲目入市，而建商則需在定價與銷售策略上尋求更靈活的應對方式，以迎接房市競爭的新局面。
預售屋買者黃先生：「這個是建商提供給我們施工的直播，讓住戶可以去監工。」
手機遠端監工，這是建商提供的服務，讓屋主隨時掌控工程進度。
預售屋買者黃先生：「目前蓋到15就大概是我買的樓層。」
正對台中市政府，2022年底開賣，預計2026年中交屋，開案第一天，就掀起搶購潮。
預售屋買者黃先生：「開案的第一天就差不多就快完銷了，所以我是開案第一天就決定好。」
32歲的黃先生，在半導體產業擔任工程師，出社會後來到台中工作，未來也計畫長期留在這裡。
預售屋買者黃先生：「那因為自己本身是工程師，這邊主要是有中科，工作就業機會是蠻多的，我目前選的這一個預售案它主要是離公司還蠻近的，然後再來是它周邊的生活機能有百貨捷運，其實他還有一些未來的開發案，房子的總價約莫大概1000到2000左右之間，會是一個比較合理的開銷範圍，那對於背房貸跟未來的生活，還可以保有一些生活品質，這個建案它其實可以面到整個七期，所以它也是無限棟距，回到家的時候覺得工作很累，一打開窗戶就可以看到整個七期的美景，那我覺得這個是一個我滿夢寐以求的一個生活。」
夢寐以求的生活，靠新台幣疊出來，高房價時代，即使像他這樣的高收入族群，出手買房，也要精打細算。
預售屋買者黃先生：「房價漲得這麼高，其實也未必是說所謂的高收入他是可以去衡量這樣的所謂的房貸，如果你背著這麼高的房貸，或多或少會有蠻多的壓力的，遇到這麼高的房價其實大家還是會猶豫跟三思。」
購買預售屋，自住者通常注重生活品質、社區發展和交通便利，投資者則看重增值潛力、租金回報以及轉售時機。若投資與自住都能兼得，對屋主來說再好不過。
屋主黃先生：「我是抱持著自用的想法，可是我也會希望我自己自住的這個地方能夠漲價。」
南屯這處建案，是黃先生在預售時買入，麻雀雖小，五臟俱全。
屋主黃先生：「當初選預售屋也是覺得說就是付款比較方便，我買是有一段時間的，那現在的漲幅，我相信買這一棟的住戶應該都是滿開心的。」
買對地點很重要，這裡現值已超過當初入手價格，然而2024下半年房市冷清，短期內要轉手不容易，在地房仲也觀察到買方的觀望氣氛濃厚。
房仲業者Wilson：「24年的6月跟9月全國的預售交易總戶數來相比的話，從1萬6千筆腰斬到7千筆，那知名件案平均一週約賣出一戶，買方可以明顯感到跟以前卡位代排的買氣，這個氣氛已經不在了，在疫情期間買方在預售的市場其實是非常活躍的，那估計在25年開始每年會全台約10萬戶的預售屋要面臨交屋，在這個房市好的時機購入的預售屋，其實萬萬沒有想到會遇到限貸令，那這批交屋潮還要面臨央行信用管制。」
根據統計，2024年12月，全台預售屋交易不到5000件，連三個月跌破6000件，對比央行出手前的3到7月，平均單月交易達1.5萬件，房市低潮呈現全面性量縮。
資深記者王皓宇：「央行連番出手打炒房，市場買氣降溫房市有鬆動跡象，房屋業者統計內部的待售物件，六都當中以台中市調降開價的案件最多，達到891件占全台26%，除了降價潮預售屋的解約潮也悄悄浮現，根據內政部統計資料顯示，2024年台中各行政區的預售建案，解約件數總共有94件。」
受連續升息影響，房貸負擔加重，限貸令讓購屋者的資金壓力更是雪上加霜，是造成這波解約潮的原因。
建設集團董事長胡偉良：「比方來講可以貸到七成八成的這樣的一個貸款額度，緊縮到變成五成三成，要拿出更多的錢讓他在資金產生很大的困難，要交屋的時候已經沒有辦法來交付，所以我想這是造成解約最主要的原因，這種現象尤其發生在邊際客戶，就是說本來那些住戶買這個房子，本來就是真的有需求買得很勉強，那對他們來講一下子變成少了兩成三成，對他們打擊是非常非常大的。」
房市下修後，專家預測，預售市場可能平均跌幅約15%，然而，對建商而言，不見得會降價求生。
建設集團董事長胡偉良：「可能以前建商從事一個改建案可能很容易得到30%的利潤，再加上房價逐年上升，所以建商可能獲利率確實可能30%以上，甚至40%50%都有可能，但在這幾年呢這個原物料上漲人工上漲所以其實建商在從事建案的改建，其實他們的利潤已經大幅下修到20%左右，所以你要再希望他再把它下壓，其實有很大的困難，因為我們講的20%、30%講的都是毛利率。」
房市趨勢專家李同榮：「現在預售屋的市場就是要看，就是建商的口袋深不深，尤其是央行這幾波打房下來，其實是大者恆大所以大建商大部分口袋都很深，所以大建商的價格是咬得很緊，那什麼時候會多殺多呢，因為我們今年的交屋潮會比去年還多，所以從推往兩三年前的這個開工率很高，所以這個今年的交屋潮絕對會超過12萬戶的這個交屋潮，很多大量的投資客，在這個時候交屋其實他是有賺錢的，所以他可以讓利所以他一旦讓利就會跟市場的餘屋起競價的作用，那市場餘屋一旦也跟著降價的時候，那建商在推案量就產生壓力，就變成說一關卡一關的多殺多就會出現，這種多殺多出現的話，那建商在下半年度大建商會明顯的就會降價。」
預售屋進場時機，通常與當下市場狀況相反，從推出到完工交屋，通常得三到四年，專家認為，判斷是否入手，不能只看眼前。
房市趨勢專家李同榮：「大部分的人這個買成屋是看現在的市場氣氛，現在的市場價格現在的交易量，但是買預售是要看未來因為它是期貨，所以預售是要看三年四年以後交屋那個時候的這個情況怎麼樣，所以預售一般來講它就是在漲時的時候這個它會領漲，跌時的話它會領跌，你現在適不適合買預售不是說現在市場不好就不適合，投資客他會看風浪比較大的時候才危機入市，你要買預售的時候你要推估經濟成長，未來的幾年會不會好這個是基本面的部分，第二個是技術面我們現在的跌勢多少，跌勢依我的判斷跌勢大概是一年半就結束了，這一波不會跌太長。」
面對不確定的未來，房價起伏總讓人感到不安，這些數字，最終都將成為很多人肩膀上的沉重負擔。
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